SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER,

SOCIMI, S.A.

Cuentas Anuales correspondientes

al Ejercicio anual terminado

el 31 de diciembre de 2022

e Informe de Gestión

 
 

 
Índice 
 
 
Memoria Anual ___________________________________________________________________________ 2 
 Actividad de la Sociedad ____________________________________________________________ 8 
 Legislación aplicable  ______________________________________________________________ 10 
 Bases de presentación de las cuentas anuales ________________________________________ 13 
 Distribución del resultado __________________________________________________________ 14 
 Principios contables y normas de registro y valoración  _________________________________ 14 
 Inmovilizado material ______________________________________________________________ 21 
 Inversiones inmobiliarias ___________________________________________________________ 23 
 Arrendamientos operativos _________________________________________________________ 28 
 Otros activos financieros e inversiones en empresas vinculadas _________________________ 29 
 Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar _______________________________________ 31 
 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes __________________________________________ 32 
 Información sobre naturaleza y nivel de riesgo de los instrumentos financieros _____________ 32 
 Patrimonio Neto y Fondos propios ___________________________________________________ 33 
 Pasivos financieros corrientes y no corrientes _________________________________________ 36 
 Instrumentos de cobertura  _________________________________________________________ 39 
 Información sobre los aplazamientos de pago efectuados a proveedores __________________ 39 
 Garantías comprometidas con terceros_______________________________________________ 40 
 Administraciones públicas y situación fiscal ___________________________________________ 40 
 Ingresos y gastos _________________________________________________________________ 44 
 Operaciones y saldos con partes vinculadas __________________________________________ 45 
 Retribuciones al Consejo de Administración y a la Alta Dirección _________________________ 47 
 Información sobre situaciones de conflicto de interés por parte de los Administradores  _____ 48 
 Otra información __________________________________________________________________ 48 
 Información medioambiental ________________________________________________________ 49 
 Información segmentada ___________________________________________________________ 49 
 Normas Internacionales de Información Financiera _____________________________________ 51 
 Hechos posteriores ________________________________________________________________ 51 
 
Anexo 1. Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI __________________________ 53 
 
Informe de Gestión _______________________________________________________________________ 57 
 Explicación de las cifras al 31 de diciembre 2022 ______________________________________ 58 
 Valoración de Activos Inmobiliarios __________________________________________________ 62 
 Información Segmentada ___________________________________________________________ 63 
 Inversiones Inmobiliarias ___________________________________________________________ 65 
 Información sobre los aplazamientos de pago efectuados a proveedores __________________ 65 
 Beneficios por acción ______________________________________________________________ 66 
 Adquisición de acciones propias ____________________________________________________ 66 
 Actividades en materia de investigación y desarrollo ___________________________________ 67 
 Principales riesgos de la Sociedad___________________________________________________ 67 
 Perspectivas ejercicio 2023_________________________________________________________ 68 
 Información sobre situaciones de conflicto de interés por parte de los Administradores  _____ 69 
 Hechos posteriores ________________________________________________________________ 69 
 Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual sobre Remuneración de Consejeros  69 
 
Declaración de Responsabilidad de Administradores __________________________________________ 70 
 
Diligencia de Formulación de Cuentas Anuales_______________________________________________ 71 
 
 
   

Memoria Anual

Ejercicio 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

BALANCE AL 31 DE DICIEMBRE DE 2022

(Euros)

Notas de la

Ejercicio

Notas de la

Ejercicio

ACTIVO

Memoria

2022

2021

PATRIMONIO NETO Y PASIVO

Memoria

2022

2021

ACTIVO NO CORRIENTE

441.679.127

399.535.635

PATRIMONIO NETO

312.056.267

312.408.821

FONDOS PROPIOS

Inmovilizado intangible

205

Aplicaciones informáticas

205

Capital

267.577.040

Inmovilizado material

149.473

1.152

Capital escriturado

267.577.040

Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material

149.473

1.152

Reservas

28.981.526

22.304.878

Inversiones inmobiliarias

438.508.778

396.957.408

Legal y estatutarias

10.028.140

7.845.663

Inversiones inmobiliarias netas

438.508.778

396.957.408

Otras reservas

18.953.386

14.459.215

Inversiones financieras a largo plazo

3.020.841

2.576.870

Resultado del ejercicio

14.254.857

21.824.771

Derivados

9 y 15

314.055

Ajustes por cambios de Valor

314.055

-283.008

Otros activos financieros

2.706.786

2.576.870

Operaciones de cobertura

314.055

-283.008

Subvenciones, donaciones y legados recibidos

928.789

985.140

Subvenciones, donaciones y legados recibidos

928.789

985.140

PASIVO NO CORRIENTE

108.699.071

84.940.968

Deudas a largo plazo

108.699.071

84.940.968

Deudas con entidades de crédito

104.798.848

80.987.013

Derivados

9 y 15

283.008

ACTIVO CORRIENTE

23.305.342

18.343.748

Otros pasivos financieros

3.900.223

3.670.947

Existencias

9.718

Anticipos a proveedores

9.718

PASIVO CORRIENTE

44.229.131

20.529.594

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

4.205.675

3.635.610

Deudas a corto plazo

35.514.865

17.969.976

Clientes por ventas y prestaciones de servicios

4.174.532

3.607.767

Obligaciones y bonos

2.026.165

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

20.017

Deudas con entidades de crédito

35.026.383

15.343.959

Personal

944

480

Otros pasivos financieros

488.482

599.852

Activos por impuesto corriente

18.1

20.362

7.346

Deudas empresas Grupo y asociadas corto plazo

9 y 20.2

3.461.920

38.400

Otros créditos con las Administraciones Públicas

18.2

9.837

Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar

5.252.346

2.521.218

Inversiones empresas Grupo y asociadas corto plazo

9 y 20.2

Proveedores

2.776.442

755.682

Inversiones financieras a corto plazo

17.274.445

13.566.607

Acreedores varios

2.072.210

979.640

Instrumentos de patrimonio a corto plazo

16.478.110

13.399.701

Otras deudas con las Administraciones Públicas

18.1

396.594

782.896

Otros activos financieros

796.335

166.906

Anticipos de clientes

7.100

3.000

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

1.825.221

1.131.813

Tesorería

1.825.221

1.131.813

TOTAL ACTIVO

464.984.469

417.879.383

TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

464. 984.469

417.879.383

Las Notas 1 a 27 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS DEL EJERCICIO 2022

(Euros)

Notas de la

Ejercicio

Memoria

2022

2021

OPERACIONES CONTINUADAS

Importe neto de la cifra de negocios

19.1

30.644.323

24.081.817

Arrendamiento de inmuebles

30.644.323

24.081.817

Otros ingresos de explotación

19.1

63.007

38.396

Ingresos accesorios y otros de gestión corriente

63.007

38.396

Gastos de personal

19.2

-486.103

-463.550

Sueldos, salarios y asimilados

-358.311

-340.467

Cargas sociales

-127.792

-123.083

Otros gastos de explotación

-5.299.973

-4.389.802

Servicios exteriores

19.3

-3.010.801

-2.381.557

Tributos

19.3

-2.289.343

-2.014.701

Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales

171

6.456

Amortización del inmovilizado

6 y 7

-5.986.123

-5.690.608

Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras

13 y 19.1

56.351

Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado

-128.172

9.137.021

Deterioro y pérdidas

-478.996

-385.598

Resultados por enajenaciones y otras

350.824

9.522.619

Otros resultados

-20.765

24.853

Gastos e ingresos excepcionales

-20.765

24.853

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN

18.842.545

22.794.478

Ingresos financieros

402.994

461.985

De valores negociables y otros instrumentos financieros

402.994

461.985

- En empresas del Grupo y asociadas

20.1

38.663

- En instrumentos de patrimonio

377.351

345.905

- En terceros

25.643

77.417

Gastos financieros

-2.073.585

-1.772.748

Por empresas del grupo y asociadas

20.1

-159.405

Por deudas con terceros

-1.914.180

-1.772.748

Variación de valor razonable en instrumentos financieros

-2.917.097

341.056

Resultados de la cartera de negociación

-2.917.097

341.056

RESULTADO FINANCIERO

-4.587.688

-969.707

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS

14.254.857

21.824.771

Impuestos sobre beneficios

RESULTADO DEL EJERCICIO

14.254.857

21.824.771

Las Notas 1 a 27 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente al

ejercicio 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO DEL EJERCICIO 2022

A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS

(Euros)

Notas de la

Ejercicio

Memoria

2022

2021

RESULTADO DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (I)

14.254.857

21.824.771

Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto

- Por cobertura de flujos de efectivo

597.063

182.003

TOTAL INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II)

597.063

182.003

Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias

- Subvenciones, donaciones y legados recibidos

-56.351

- Por cobertura de flujos de efectivo

-24.200

TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (III)

-56.351

-80.551

TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (I+II+III)

14.795.569

21.926.223

Las Notas 1 a 27 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante del estado de ingresos y gastos reconocidos correspondiente al ejercicio 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO DEL EJERCICIO 2022

B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO

(Euros)

Subvenciones,

Ajustes por

Reserva

Otras

Resultado del

Dividendo a

donaciones

cambio

Capital

legal

reservas

ejercicio

cuenta

y legados

de valor

(Nota 12)

(Nota 4 y 12)

(Nota 12)

(Nota 14)

Total

SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2020

267.577.040

6.901.253

14.459.215

9.444.108

-7.000.000

1.041.491

-440.811

291.982.296

Total ingresos y gastos reconocidos

21.824.772

-56.351

157.803

21.926.223

Otras variaciones del patrimonio neto

944.410

-9.444.108

7.000.000

-1.499.698

- Distribución del resultado del ejercicio 2020

944.410

-944.410

- Distribución de dividendos

-8.499.698

7.000.000

-1.499.698

SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2021

267.577.040

7.845.663

14.459.215

21.824.771

985.140

-283.008

312.408.821

Total ingresos y gastos reconocidos

14.254.857

-56.351

597.063

14.795.569

Otras variaciones del patrimonio neto

2.182.477

4.494.171

-21.824.771

-15.148.123

- Distribución del resultado del ejercicio 2021

2.182.477

4.494.171

-6.676.648

- Distribución de dividendos

-15.148.123

SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2022

267.577.040

10.028.140

18.953.386

14.254.857

928.789

314.055

312.056.267

Las Notas 1 a 27 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante del estado total de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DEL EJERCICIO 2022

(Euros)

Notas

Ejercicio

Memoria

2022

2021

A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN

24.956.628

18.902.831

1. Resultado del ejercicio antes de impuestos

14.254.857

21.824.771

2. Ajustes del resultado:

10.645.802

-2.539.513

a) Amortización del inmovilizado (+)

6 y 7

5.986.123

5.690.608

b) Correcciones valorativas por deterioro (+/-)

478.995

385.598

c) Variación de provisiones (+/-)

171

-6.456

d) Imputación de subvenciones (-)

-56.351

e) Resultados por bajas y enajenaciones del inmovilizado (+/-)

-350.824

-9.522.619

g) Ingresos financieros (-)

-402.994

-461.985

h) Gastos financieros (+)

2.073.585

1.772.748

j) Variación de valor razonable en instrumentos financieros (+/-)

2.917.097

-341.056

3. Cambios en el capital corriente:

1.531.127

946.108

a) Existencias (+/-)

-445.130

-9.718

b) Deudores y otras cuentas a cobrar (+/-)

-557.220

-1.565.744

c) Otros activos corrientes (+/-)

-315.555

4.385.201

d) Acreedores y otras cuentas a pagar (+/-)

3.113.328

626

e) Otros pasivos corrientes (+/-)

-493.572

-926.046

f) Otros activos y pasivos no corrientes (+/-)

229.276

-938.211

4. Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación

-1.475.158

-1.328.535

a) Pagos de intereses (-)

-1.865.136

-1.918.717

b) Cobros de dividendos (+)

377.351

345.905

c) Cobros de intereses (+)

25.643

116.080

d) Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios (+/-)

18.1

-13.016

128.197

B) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN

-54.113.819

-19.816.983

6. Pagos por inversiones (-):

-58.519.820

-45.185.349

c) Inmovilizado material

-151.353

-958

d) Inversiones inmobiliarias

-52.068.463

-44.987.300

e) Otros activos financieros

-304.498

-197.091

f) Activos no corrientes mantenidos para venta

-5.995.506

7. Cobros por desinversiones (+):

4.406.001

25.368.366

a) Empresas del grupo y asociadas

9 y 20.2

2.450.366

d) Inversiones inmobiliarias

4.406.001

22.918.000

C) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN

29.850.599

-316.309

10. Cobros y pagos por Instrumentos de pasivo financiero

44.998.722

1.183.389

a) Emisión:

63.295.957

32.891.230

2. Deudas con entidades de crédito (+)

59.872.437

32.852.830

3. Deudas con empresas del grupo y asociadas (+)

9 y 20.2

3.423.520

38.400

b) Devolución y amortización de:

-18.297.235

-31.707.841

1. Obligaciones y otros valores negociables (-)

-2.000.000

-8.000.000

2. Deudas con entidades de crédito (-)

-16.297.235

-23.707.841

11. Pagos por dividendos

-15.148.123

-1.499.698

a) Dividendos (-)

-15.148.123

-1.499.698

D) EFECTO DE LAS VARIACIONES DE LOS TIPOS DE INTERÉS

E) AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES

693.408

-1.230.461

Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio.

1.131.813

2.362.274

Efectivo o equivalentes al final del ejercicio.

1.825.221

1.131.813

Las Notas 1 a 27 descritas en las notas a los estados financieros semestrales adjuntos forman parte integrante del estado de flujos de

efectivo del período de seis meses terminado el 31 de diciembre de 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

Memoria del

Ejercicio anual terminado el

31 de diciembre de 2022

1. Actividad de la Sociedad

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A (en adelante la Sociedad), se constituyó el 1 de

diciembre de 2011 en Luxemburgo. Su domicilio social se encontraba en Boulevard Prince Henri 9b, L-1724

Luxemburgo, Gran Ducado de Luxemburgo y fue registrada en el Registro Mercantil de Luxemburgo

(Registre de Commerce et des Sociétés) con el número B165103. Con fecha 10 de junio de 2014, la Junta

General Extraordinaria de la Sociedad aprobó, entre otros acuerdos, el traslado del domicilio social, fiscal y

administrativo (sede efectiva) a la Glorieta de Cuatro Caminos 6 y 7 de Madrid, sin disolución ni liquidación,

continuando en España el ejercicio de las actividades que componen su objeto social, bajo nacionalidad

española como una sociedad anónima regulada por la Ley española y en especial bajo el régimen legal y

fiscal SOCIMI, manteniendo en la Bolsa de Luxemburgo la cotización de la totalidad de sus acciones.

Tras la culminación del proceso de traslado de la sede efectiva a Madrid (España), la Sociedad quedó inscrita

en el Registro Mercantil de Madrid con fecha 15 de octubre de 2014.

Su objeto social comprende las siguientes actividades, entre otras:

- La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La

actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en

la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

- La tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el

mercado inmobiliario (en adelante, “SOCIMI”) o en el de otras entidades no residentes en territorio

español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar

al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución

de beneficios.

- La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio

español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza

urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las

SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y

cumplan los requisitos de inversión que exija la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reguladora de las

Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, “Ley de

SOCIMI”).

- La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria

reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

- El desarrollo de otras actividades accesorias o complementarias, financieras y no financieras, que

generen rentas que en su conjunto representen menos del porcentaje que determine en cada

momento la Ley de SOCIMI de las rentas de la sociedad en cada periodo impositivo.

Dadas las actividades a las que actualmente la Sociedad se dedica, la misma no tiene responsabilidades,

gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos

en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de esta. Por este motivo no se incluyen

desgloses específicos en la presente memoria de las cuentas anuales respecto a información de cuestiones

medioambientales.

Operaciones de fusiones

- Fusión por absorción ejercicio 2016

Durante el ejercicio 2016 se llevó a cabo un proceso de reorganización para la optimización y simplificación

de la estructura societaria del grupo que encabezaba Saint Croix Holding Immobilier, SOCIMI, S.A. mediante

un proceso de fusión en virtud del cual la Sociedad absorbió a las compañías filiales, Compañía Ibérica de

Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U. e Inveretiro, SOCIMI, S.A.U., acordado en las Juntas Generales

Extraordinarias y Universales de accionistas celebradas el 19 de mayo de 2016 de las Sociedades

Absorbidas así como en la Junta General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad Absorbente celebrada

el 19 de mayo de 2016. Dicha fusión se realizó con efectos contables 1 de enero de 2016 mediante la

disolución sin liquidación de las Sociedades Absorbidas y aportación de la totalidad del patrimonio a la

Sociedad Absorbente. El acuerdo de fusión se elevó a público mediante escritura de Fusión por Absorción

otorgada el 1 de julio de 2016 y fue inscrita en el Registro Mercantil de Madrid con fecha 27 de julio de 2016.

A partir de ese momento, la Sociedad Absorbente dejó de formar un Grupo Consolidable.

Como consecuencia de la operación descrita anteriormente, surgieron unas reservas de fusión positivas por

importe de 14.154.738 euros por la diferencia entre los valores contables individuales y los incorporados en

la fusión.

La fusión se acogió al régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de

valores previsto en el Capítulo VIII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre de la Ley del Impuesto sobre

Sociedades.

- Fusión por absorción ejercicio 2018

Con fecha 1 de marzo de 2018, la Sociedad adquirió el 100% de las participaciones sociales de la sociedad

denominada Bensell Mirasierra S.L.U. por importe de 17.623.669 euros cuyo único activo inmobiliario era

un edificio de oficinas situado en la calle Valle de la Fuenfría 3 de Madrid, con una superficie bruta alquilable

de 5.987 m2. La operación descrita generó un fondo de comercio atribuible a sus activos por importe de

5.506.170 euros que se ha registrado como mayor coste del inmueble (separado entre suelo y construcción)

y que se irá amortizando (la parte atribuible a la construcción) en base a la vida útil estimada de los

inmuebles.

Con fecha 28 de junio de 2018, la Junta General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad aprobó, entre

otros, los siguientes acuerdos:

- Fusión por absorción por parte de la Sociedad (sociedad absorbente) de su sociedad dependiente,

Bensell Mirasierra S.L.U. conforme al proyecto de fusión depositado en el Registro Mercantil de

Madrid con fecha 16 de mayo de 2018.

- Con fecha 21 de septiembre de 2018 se procedió a la firma de la escritura de fusión por absorción

por parte de la Sociedad de su sociedad dependiente. Dicha escritura de fusión fue inscrita en el

Registro Mercantil de Madrid con fecha 16 de noviembre de 2018.

La fusión se acogió al régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de

valores previsto en el Capítulo VIII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre de la Ley del Impuesto sobre

Sociedades.

Mercado Alternativo de Renta Fija

- Programa de Emisión de Valores de Renta Fija 2015

Con fecha 30 de septiembre de 2015, la Sociedad obtuvo la incorporación en el Mercado Alternativo de

Renta Fija (“MARF”) del documento base informativo de incorporación de valores de medio y largo plazo

relativo a un “Programa de Emisión de Valores de Renta Fija 2015”. El Documento Base fue publicado en la

página web del Mercado Alternativo de Renta Fija, así como en la página web de la Sociedad. A los efectos

del registro del mencionado programa de bonos, la Sociedad fue calificada a efectos crediticios con una

calificación de BBB perspectiva estable (“investment grade”) por la agencia de rating Axesor. El programa

tenía una vigencia de 1 año. Los fondos obtenidos de la emisión debían ser destinados a la inversión en

activos inmobiliarios y rehabilitación de los activos en cartera.

Las principales características del mencionado programa se resumen a continuación:

- Importe máximo de la emisión: 80.000.000 euros

- Plazo de amortización: Entre 2 y 7 años

- Cupón: Anual

- Valor nominal unitario ≥ 100.000 euros

- Destinatarios de la emisión: inversores cualificados

Durante el ejercicio 2016, se llevaron a cabo dos emisiones de valores de Renta Fija de la Sociedad contra

el programa mencionado por un importe conjunto de 10.000.000 euros, siendo sus características

principales las siguientes:

Bonos Simples 2021

Bonos Simples 2022

Importe nominal

8.000.000

2.000.000

Fecha emisión

23 de junio de 2016

Fecha vencimiento

23 de junio de 2021

23 de junio de 2022

Cupón anual

2,50%

Pago del cupón

Anual

TAE del emisor

2,72%

2,77%

La TAE media de ambas emisiones para el emisor ha sido del 2,73% anual. Las dos emisiones de valores

cotizan en el Mercado Alternativo de renta Fija “MARF” desde el 24 de junio de 2016 (véase Nota 14).

Como se desprende de la tabla anterior, al 31 de diciembre de 2022 no hay ningún saldo de deuda viva tras

la amortización y pago del cupón correspondiente que tuvo lugar el 23 de junio de 2022.

2. Legislación aplicable

La Sociedad se encuentra regulada por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012,

de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado

Inmobiliario. El artículo 3 de dicha Ley, modificado por la nueva Ley, establece los requisitos de inversión de

este tipo de Sociedades, a saber:

1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes

inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de

bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie

dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales trimestrales del

ejercicio, pudiendo optar la Sociedad, para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por

el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los

balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de

crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado

en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo

de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta Ley.

2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada

ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles

afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de

mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes

inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.

Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea

dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio,

con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de las entidades a que se

refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados

durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan

estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

El plazo se computará:

a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento

de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se

aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien

se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto

en la letra siguiente.

b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad,

desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta

Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en

su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido

en esta Ley.

Tal y como establece la Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por

la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión

en el Mercado Inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos

establecidos en el artículo 8 de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a

condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por

aplicar dicho régimen.

El incumplimiento de tal condición supondrá que la Sociedad pase a tributar por el régimen general del

Impuesto sobre Sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho

incumplimiento, salvo que se subsane en el ejercicio siguiente. Además, la Sociedad estará obligada a

ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto

resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial

en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que,

en su caso, resulten procedentes.

Adicionalmente a lo anterior, la modificación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, con la Ley 16/2012, de

27 de diciembre de 2012 establece las siguientes modificaciones específicas:

a) Flexibilización de los criterios de entrada y mantenimiento de inmuebles: no hay límite inferior en

cuanto a número de inmuebles a aportar en la constitución de la SOCIMI salvo en el caso de

viviendas, cuya aportación mínima serán 8. Los inmuebles ya no deberán permanecer en balance

de la sociedad durante 7 años, sino sólo un mínimo de 3.

b) Disminución de necesidades de capital y libertad de apalancamiento: el capital mínimo exigido se

reduce de 15 a 5 millones de euros, eliminándose la restricción en cuanto al endeudamiento

máximo del vehículo de inversión inmobiliaria.

c) Disminución de reparto de dividendos: hasta la entrada en vigor de esta Ley, la distribución del

beneficio obligatoria era del 90%, pasando a ser esta obligación desde el 1 de enero de 2013 al

80%.

El tipo de gravamen de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades se fija en el 0%. No obstante, cuando

los dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación superior al 5%

estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del

19%, que tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades, sobre el importe del dividendo

distribuido a dichos socios. De resultar aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la

SOCIMI en el plazo de dos meses desde la fecha de distribución del dividendo.

Al cierre del ejercicio, los Administradores de la Sociedad consideran que la misma cumple con todos los

requisitos establecidos por la citada Ley.

Ley 11/2021, de 9 de julio y Orden HFP/1430/2021, de 20 de diciembre

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de

la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra

las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de

modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego, modificó la Ley 11/2009,

de 26 de octubre, estableciendo un gravamen especial sobre la parte de los beneficios no distribuidos que

proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén en plazo

legal de reinversión y adecuando las obligaciones de suministro de información a la nueva tributación.

En este sentido, y con efectos para los periodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2021, modifica

el artículo 9 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, relativo al régimen fiscal especial de la sociedad en el

Impuesto sobre Sociedades. El nuevo apartado 4 del artículo 9 establece que la SOCIMI estará sometida a

un gravamen especial sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de

distribución, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del

Impuesto sobre Sociedades ni se trate de rentas acogidas al período de reinversión regulado en la letra b)

del apartado 1 del artículo 6 de esta ley. Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto

sobre Sociedades.

Posteriormente, mediante Orden HFP/1430/2021, de 20 de diciembre, se aprueba el modelo 237 “Gravamen

especial sobre beneficios no distribuidos por sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado

inmobiliario. Impuesto sobre Sociedades. Autoliquidación” y se determina la forma y procedimiento para su

presentación dentro del Impuesto sobre Sociedades en su modalidad de autoliquidación.

Adicionalmente regula los siguientes aspectos:

- Obligados a presentar el Modelo: Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal

SOCIMI previsto en la Ley 11/2009 de 26 de octubre.

- Beneficio que declarar: Los beneficios no distribuidos en el ejercicio que procedan de rentas que

no hayan tributado al tipo general de gravamen del impuesto sobre sociedades, excluyéndose las

rentas acogidas al periodo de reinversión del art. 6.1.b) Ley 11/2009. Dicho gravamen tendrá la

consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.

- Tipo de gravamen: Se consignará el tipo de gravamen vigente para la liquidación del impuesto

(15% a partir de 1 de enero de 2021).

- Entrada en vigor y ejercicio de aplicación: La orden entra en vigor el 3 de enero de 2022 y es de

aplicación para los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2021.

- Plazo de presentación de la autoliquidación: Se devenga el día del acuerdo de aplicación del

resultado, debiendo ser objeto de autoliquidación en el plazo de 2 meses a contar desde la fecha

de devengo.

3. Bases de presentación de las cuentas anuales

a) Marco normativo de información financiera aplicable a la Sociedad

Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de acuerdo con el marco normativo de

información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido en:

- Código de Comercio y la restante legislación mercantil.

- Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, el cual fue modificado en

2016 por el Real Decreto 602/2016, posteriormente modificado por el real Decreto 1159/2010 y

posteriormente modificado por el Real Decreto 1/2021, de 12 de enero, y la adaptación sectorial

para empresas inmobiliarias.

- Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de

Cuentas en desarrollo del Plan General de Contabilidad y sus normas complementarias.

- Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por el que se

regulan las Sociedad Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

- El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.

b) Imagen fiel

Las cuentas anuales adjuntas han sido obtenidas de los registros contables de la Sociedad y se presentan

de acuerdo con el marco normativo de información financiera que le resulta de aplicación y en particular,

los principios y criterios contables en él contenidos, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio, de

la situación financiera, de los resultados de la Sociedad y de los flujos de efectivo habidos durante el

correspondiente ejercicio.

Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad, se someterán a la

aprobación por la Junta General de Accionistas, estimándose que serán aprobadas sin modificación alguna.

Por su parte, las cuentas anuales de la Sociedad del ejercicio 2021, fueron aprobadas por la Junta General

Ordinaria de Accionistas celebrada el pasado 27 de abril de 2022 sin modificación alguna.

c) Principios contables no obligatorios aplicados

No se han aplicado principios contables no obligatorios. Adicionalmente, los Administradores han formulado

estas cuentas anuales teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables de

aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas anuales. No existe ningún principio

contable que, siendo obligatorio, haya dejado de aplicarse.

d) Agrupación de partidas

Determinadas partidas del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el

patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su

comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en

las correspondientes notas de la memoria.

e) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre

En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas se han utilizado estimaciones realizadas por los

Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y

compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se refieren a:

- La evaluación de posibles pérdidas por deterioro de determinados activos (véase Nota 5.1 y 5.3).

- La vida útil de los activos inmobiliarios (véase Nota 5.3).

- El cálculo de provisiones (véase Nota 5.9).

A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información disponible al

cierre del ejercicio anual terminado al 31 de diciembre de 2022, es posible que acontecimientos que puedan

tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se

realizaría, en su caso, de forma prospectiva.

Al 31 de diciembre de 2022 la Sociedad presenta un fondo de maniobra negativo por importe de 20.923.789

euros (negativo de 2.185.847 euros a 31 de diciembre de 2021). Este deterioro del fondo de maniobra se

debe principalmente a la reclasificación de deuda desde el largo al corto plazo. La Sociedad genera

recurrentemente Ebitda positivo, por lo que el Consejo de Administración de la Sociedad considera que esto

no supone una incertidumbre sobre la continuidad de la Sociedad, ya que se estima que, por una parte, las

rentas futuras a percibir en el ejercicio siguiente, derivadas de los contratos asociados a los activos

inmobiliarios, cubran parte de las obligaciones de la Sociedad en el corto plazo. Así mismo, la Sociedad está

negociando con las entidades financieras diferentes fórmulas de financiación a largo plazo de sus activos

inmobiliarios que garanticen que se puedan atender dichas obligaciones, habiéndose ya firmado

operaciones, tal como se menciona en la nota 27. La Sociedad se encuentra totalmente financiada en estos

momentos con líneas de financiación suficientes para atender las necesidades de pago de sus inversiones

comprometidas en los diferentes proyectos de rehabilitación y construcción de inmuebles. Por último, los

activos inmobiliarios de la Sociedad presentan plusvalías tácitas relevantes en función de sus

correspondientes valores razonables al cierre del ejercicio (nota 7).

f) Comparación de la información

La información contenida en esta memoria referida al ejercicio 2022 se presenta, a efectos comparativos,

con la información del ejercicio 2021.

g) Corrección de errores

En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha identificado ningún error que haya supuesto la

re-expresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio 2022.

4. Distribución del resultado

La propuesta de distribución del beneficio del ejercicio 2022, a presentar por los Administradores de la

Sociedad a los accionistas, es la siguiente:

Euros

Base de reparto:

Pérdidas y Ganancias

14.254.857

Distribución:

Reserva legal

1.425.486

Reserva voluntaria

175.412

Dividendos

12.653.959

5. Principios contables y normas de registro y valoración

Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de sus cuentas

anuales para el ejercicio anual finalizado el 31 de diciembre de 2022, de acuerdo con las establecidas por

el Plan General de Contabilidad, han sido las siguientes:

5.1 Inmovilizado material

El inmovilizado material se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción, y

posteriormente se minora por la correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro, si

las hubiera.

Para aquellos inmovilizados que necesitan un periodo de tiempo superior a un año para estar en condiciones

de uso, los costes capitalizados incluyen los gastos financieros que se hayan devengado antes de la puesta

en condiciones de funcionamiento del bien y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a

préstamos u otro tipo de financiación ajena, específica o genérica, directamente atribuible a la adquisición

o fabricación de este.

Los gastos de conservación y mantenimiento de los diferentes elementos que componen el inmovilizado

material se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren. Por el contrario,

los importes invertidos en mejoras que contribuyen a aumentar la capacidad o eficiencia o a alargar la vida

útil de dichos bienes se registran como mayor coste de estos.

La Sociedad amortiza su inmovilizado material siguiendo el método lineal, aplicando porcentajes de

amortización anual calculados en función de los años de vida útil estimada de los respectivos bienes, según

el siguiente detalle:

Años de Vida Útil Estimada

Construcciones

Instalaciones técnicas y maquinaria

8-10

Instalaciones fotovoltaicas

Otras instalaciones, utillaje y mobiliario

Otro inmovilizado

4-5

Como se ha indicado anteriormente, la Sociedad amortiza los activos de acuerdo con los años de vida útil

estimada ya mencionados considerando como base de amortización los valores de coste histórico de los

mismos aumentados por las nuevas inversiones que se van realizando y que suponen un aumento del valor

añadido de los mismos o de su vida útil estimada.

5.2 Inversiones inmobiliarias

El epígrafe “Inversiones inmobiliarias” del balance recoge los valores de terrenos, edificios y otras

construcciones e instalaciones que se mantienen bien, para explotarlos en régimen de alquiler, bien para

obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en

sus respectivos precios de mercado.

Estos activos se valoran inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción, y posteriormente

se minora por la correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro, si las hubiera.

La Sociedad amortiza las inversiones inmobiliarias siguiendo el método lineal, aplicando porcentajes de

amortización anual calculados en función de los años de vida útil estimada de los respectivos bienes.

Estos activos se valoran de acuerdo con los criterios indicados en la Nota 5.1, relativa al inmovilizado

material.

5.3 Deterioro de valor de activos materiales e inversiones inmobiliarias

Siempre que existan indicios de pérdida de valor, la Sociedad procede a estimar mediante el denominado

“Test de deterioro” la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable de dichos

activos a un importe inferior al de su valor en libros. El importe recuperable se determina como el mayor

importe entre el valor razonable menos los costes de venta y el valor en uso. En este sentido, en la

determinación del valor razonable, la Sociedad se ha basado en estimaciones de nivel 2, ya que se basan

en metodologías de valoración en las que todas las variables significativas están basadas en datos de

mercado observables directa o indirectamente.

La Sociedad ha encargado a Jones Lang Lasalle, experto independiente, una valoración de sus activos, la

cual ha sido emitida con fecha 6 de febrero de 2023, para determinar los valores razonables de todas sus

inversiones inmobiliarias al cierre del ejercicio. Dichas valoraciones han sido realizadas sobre la base del

valor de alquiler en el mercado (que consiste en capitalizar las rentas netas de cada inmueble y actualizar

los flujos futuros). Para el cálculo del valor razonable, se han utilizado tasas de descuento aceptables para

un potencial inversor, y consensuadas con las aplicadas por el mercado para inmuebles de similares

características y ubicaciones. Las valoraciones han sido realizadas de acuerdo con los Estándares de

Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).

Las hipótesis clave utilizadas para determinar el valor razonable de estos activos y su análisis de sensibilidad

se explican en la Nota 7.

Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo se

incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el importe en libros

incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse reconocido ninguna

pérdida por deterioro en ejercicios anteriores. Dicha reversión de una pérdida por deterioro de valor se

reconoce como ingreso.

5.4 Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de estos

se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la

propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos

operativos. La Sociedad no cuenta con arrendamientos financieros al cierre de los ejercicios 2022 y 2021.

Arrendamiento operativo

Los gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se cargan a la cuenta de pérdidas y

ganancias en el ejercicio en que se devengan.

Asimismo, el coste de adquisición del bien arrendado se presenta en el balance conforme a su naturaleza,

incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables, los cuales se reconocen

como gasto en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el reconocimiento de los

ingresos del arrendamiento.

Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo, se tratará como un

cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a medida

que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.

5.5 Instrumentos financieros

5.5.1 Activos financieros

Clasificación

Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:

a) Activos financieros a coste amortizado:

i. Préstamos y partidas a cobrar: consistentes en activos financieros originados en la venta

de bienes o en la prestación de servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o los

que, no teniendo un origen comercial, no son instrumentos de patrimonio ni derivados y

cuyos cobros son de cuantía fija o determinable y no se negocian en un mercado activo.

ii. Las fianzas y depósitos constituidos por la Sociedad en cumplimiento de las cláusulas

contractuales de los distintos contratos de arrendamiento.

b) Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias: Son

aquellos adquiridos con el objetivo de enajenarlos en el corto plazo o aquellos que forman parte

de una cartera de la que existen evidencias de actuaciones recientes con dicho objetivo.

Valoración inicial

Los activos financieros se registran, inicialmente, al valor razonable de la contraprestación entregada más

los costes de la transacción que sean directamente atribuibles.

Valoración posterior

Los activos financieros a coste amortizado se valoran por su coste amortizado, No obstante, los créditos y

débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tienen un tipo de interés

contractual, así como, en su caso, los anticipos y créditos al personal, los dividendos a cobrar y los

desembolsos exigidos sobre instrumentos de patrimonio, cuyo importe se espera recibir en el corto plazo,

y los desembolsos exigidos por terceros sobre participaciones, cuyo importe se espera pagar en el corto

plazo, se valoran por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no resulta

significativo.

Los activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias se valoran a su

valor razonable, registrándose en la cuenta de pérdidas y ganancias el resultado de las variaciones en dicho

valor razonable.

Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza una prueba de deterioro para los activos financieros que

no están registrados a valor razonable. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el valor

recuperable del activo financiero es inferior a su valor en libros. Cuando se produce, este deterioro se

registra en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Con carácter general, el valor razonable considerado por la sociedad hace referencia a un valor fiable de

mercado

La Sociedad emplea como referencia los precios observables de transacciones recientes en el mismo activo

que se valore o utilizando los precios basados en datos o índices observables de mercado que estén

disponibles y resulten aplicables.

De esta forma, se establece la siguiente jerarquía valor razonable en función de los siguientes niveles de

estimación:

a) Nivel 1: estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos para activos o

pasivos idénticos, a los que la Sociedad pueda acceder en la fecha de valoración.

b) Nivel 2: estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para instrumentos

similares u otras metodologías de valoración en las que todas las variables significativas están

basadas en datos de mercado observables directa o indirectamente.

c) Nivel 3: estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos de mercado

observables.

En particular, y respecto a las correcciones valorativas relativas a los deudores comerciales y otras cuentas

a cobrar, el criterio utilizado por la Sociedad para calcular las correspondientes correcciones valorativas, si

las hubiera, consiste en la dotación anual de los saldos de cierta antigüedad o en los que concurren

circunstancias que permitan razonablemente su clasificación como de dudoso cobro.

La Sociedad da de baja los activos financieros cuando expiran o se han cedido los derechos sobre los flujos

de efectivo del correspondiente activo financiero y se han transferido sustancialmente los riesgos y

beneficios inherentes a su propiedad.

Por el contrario, la Sociedad no da de baja los activos financieros, y reconoce un pasivo financiero por un

importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos financieros en las que se retengan

sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad.

5.5.2 Pasivos financieros

Clasificación

Los pasivos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías

- Pasivos financieros a coste amortizado aquellos débitos y partidas a pagar que tiene la Sociedad y

que se han originado en la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa,

o también aquellos que, sin tener un origen comercial, no pueden ser considerados como

instrumentos financieros derivados.

Los pasivos financieros a coste amortizado se valoran inicialmente al valor razonable de la contraprestación

recibida, ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos

pasivos se valoran de acuerdo con su coste amortizado.

La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.

5.5.3 Instrumentos de cobertura

La Sociedad utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir los riesgos a los que se encuentran

expuestas sus actividades, operaciones y flujos de efectivo futuros. Estos riesgos son de variaciones de tipos

de interés. En el marco de dichas operaciones la Sociedad contrata instrumentos financieros de cobertura.

Para que estos instrumentos financieros puedan calificar como de cobertura contable, son designados

inicialmente como tales documentándose la relación de cobertura. Asimismo, la Sociedad verifica

inicialmente y de forma periódica a lo largo de su vida (como mínimo en cada cierre contable) que la relación

de cobertura es eficaz, es decir, que la ratio de cobertura es la misma que la ratio de cobertura que se

emplea a afectos de gestión, es decir, es la misma que la resultante de la cantidad de la partida cubierta que

la entidad realmente cubre y la cantidad del instrumento de cobertura que la entidad realmente utiliza para

cubrir dicha cantidad de la partida cubierta. La parte del instrumento de cobertura que se ha designado

como cobertura eficaz, podrá incluir una parte ineficaz residual siempre que no refleje un desequilibrio entre

las ponderaciones de la partida cubierta y el instrumento. Esta parte ineficaz será igual al exceso de la

variación del valor del instrumento de cobertura designado como cobertura eficaz sobre la variación del

valor de la partida cubierta.

La Sociedad sólo aplica coberturas del flujo de efectivo, que se contabilizan tal y como se describe a

continuación:

- Coberturas de flujos de efectivo: En este tipo de coberturas, la parte de la ganancia o pérdida del

instrumento de cobertura que se haya determinado como cobertura eficaz se reconoce

transitoriamente en el patrimonio neto, imputándose en la cuenta de pérdidas y ganancias en el

mismo periodo en que el elemento que está siendo objeto de cobertura afecta al resultado, salvo

que la cobertura corresponda a una transacción prevista que termine en el reconocimiento de un

activo o pasivo no financiero, en cuyo caso los importes registrados en el patrimonio neto se

incluirán en el coste del activo o pasivo cuando sea adquirido o asumido.

El importe de los derivados refleja contablemente el valor razonable de mercado de los derivados al 31 de

diciembre de 2022. Estos derivados se han contratado como cobertura del riesgo de tipo de interés y ese

valor razonable representa el pago que habría que hacer si decidieran venderse o transferirse a un tercero.

La contabilización de coberturas es interrumpida cuando el instrumento de cobertura vence o es vendido,

finalizado o ejercido, o deja de cumplir los criterios para la contabilización de coberturas. En ese momento,

cualquier beneficio o pérdida acumulada correspondiente al instrumento de cobertura que haya sido

registrado en el patrimonio neto se mantiene dentro del patrimonio neto hasta que se produzca la operación

prevista. Cuando no se espera que se produzca la operación que está siendo objeto de cobertura, los

beneficios o pérdidas acumulados netos reconocidos en el patrimonio neto se transfieren a los resultados

netos del período.

5.6 Clasificación de saldos entre corriente y no corriente

Se consideran activos corrientes aquellos vinculados al ciclo normal de explotación que con carácter general

se considera de un año, aquellos otros activos cuyo vencimiento, enajenación o realización se espera que

se produzca en el corto plazo desde la fecha de cierre del ejercicio, así como el efectivo y otros activos

líquidos equivalentes. Los activos que no cumplen estos requisitos se califican como no corrientes.

Del mismo modo, son pasivos corrientes los vinculados al ciclo normal de explotación y en general todas las

obligaciones cuyo vencimiento o extinción se producirá en el corto plazo. En caso contrario, se clasifican

como no corrientes.

5.7 Impuestos sobre beneficios

El régimen fiscal especial de las SOCIMI, tras su modificación por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, se

construye sobre la base de una tributación a un tipo del 0 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades,

siempre que se cumplan determinados requisitos. Entre ellos, merece la pena destacar la necesidad de que

su activo, al menos en un 80 por ciento, esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento

y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de

inversión y de distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados.

Igualmente, las principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario,

ya sea del alquiler, de la posterior venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de las rentas

procedentes de la participación en entidades de similares características.

No obstante, el devengo del Impuesto se realiza de manera proporcional a la distribución de dividendos que

realiza la sociedad. Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea

una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una

entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas

rentas tributen al tipo de gravamen del socio. Sin embargo, el resto de las rentas no serán gravadas mientras

no sean objeto de distribución a los socios.

Tal y como establece la Disposición transitoria novena de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por

la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión

en el Mercado Inmobiliario, la entidad estará sometida a un tipo de gravamen especial del 19 por ciento

sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya

participación en el capital social de la entidad sea igual o superior a un 5 por ciento, cuando dichos

dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.

No obstante, el gravamen especial no resultará de aplicación cuando los dividendos o participaciones en

beneficios sean percibidos por otras SOCIMI cualquiera que sea su porcentaje de participación.

Así, la Sociedad ha procedido a aplicar un gravamen del 0% sobre los dividendos repartidos a los

Accionistas, debido a que estos cumplen con la condición anterior.

No obstante lo anterior, tal y como se describe en la Nota 2, mediante la Ley 11/2021, de 9 de julio y la

Orden HFP/1430/2021, de 20 de diciembre, se aprueba un gravamen especial sobre beneficios no

distribuidos por sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario dentro del Impuesto

sobre Sociedades en su modalidad de autoliquidación estando obligados a presentarla las entidades que

opten por la aplicación del régimen fiscal SOCIMI previsto en la Ley 11/2009 de 26 de octubre siendo el

beneficio a declarar los beneficios no distribuidos en el ejercicio que procedan de rentas que no hayan

tributado al tipo general de gravamen del impuesto sobre sociedades, excluyéndose las rentas acogidas al

periodo de reinversión del art. 6.1.b) Ley 11/2009. Dicho gravamen tiene la consideración de cuota del

Impuesto sobre Sociedades siendo este del 15% aplicable a los ejercicios fiscales que hayan comenzado a

partir del 1 de enero de 2021.

5.8 Ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir, cuando se produce la corriente

real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca

la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Dichos ingresos se valoran por el valor razonable de la

contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.

El reconocimiento de los ingresos por ventas se produce en el momento en que se han transferido al

comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del bien vendido, no manteniendo

la gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre el mismo.

Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés efectivo.

En cualquier caso, los intereses de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la

adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Los ingresos por arrendamientos de inmuebles se registran según su devengo, y la diferencia, en su caso,

entre la facturación realizada y los ingresos reconocidos de acuerdo con este criterio se registran en el

epígrafe de “Ajustes por periodificación”.

5.9 Provisiones y contingencias

Los Administradores de la Sociedad en la formulación de las cuentas anuales diferencian entre:

a) Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados,

cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indeterminados

en cuanto a su importe y/o momento de cancelación.

b) Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados,

cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros

independientes de la voluntad de la Sociedad.

Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la probabilidad

de que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se

reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos en las notas de la memoria, en la

medida en que no sean considerados como remotos.

Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para

cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus

consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones como un

gasto financiero conforme se va devengando.

5.10 Elementos patrimoniales de naturaleza medioambiental

Se consideran activos de naturaleza medioambiental los bienes que son utilizados de forma duradera en la

actividad de la Sociedad, cuya finalidad principal es la minimización del impacto medioambiental y la

protección y mejora del medioambiente, incluyendo la reducción o eliminación de la contaminación futura.

La actividad de la Sociedad, por su naturaleza no tiene un impacto medioambiental significativo.

5.11 Subvenciones, donaciones y legados

Para la contabilización de las subvenciones, donaciones y legados recibidos de terceros distintos de los

propietarios, la Sociedad sigue los criterios siguientes:

a) Subvenciones, donaciones y legados de capital no reintegrables: Se valoran por el valor razonable

del importe o el bien concedido, en función de si son de carácter monetario o no, y se imputan a

resultados en proporción a la dotación a la amortización efectuada en el periodo para los elementos

subvencionados o, en su caso, cuando se produzca su enajenación o corrección valorativa por

deterioro.

b) Subvenciones de carácter reintegrables: Mientras tienen el carácter de reintegrables se

contabilizan como pasivos.

5.12 Transacciones con vinculadas

La Sociedad realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los

precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los Administradores de la

Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse

pasivos de consideración en el futuro.

6. Inmovilizado material

Los saldos, al 31 de diciembre de 2022 y al 31 de diciembre de 2021, y las variaciones de las diferentes

cuentas de inmovilizado material y de sus correspondientes amortizaciones acumuladas son los siguientes:

Ejercicio 2022

Euros

Saldo al

31/12/2021

Altas

Bajas

31/12/2022

Coste:

Equipos procesos de información

6.065

Mobiliario

9.109

Otras instalaciones

142.244

Total coste

6.065

151.353

157.418

Amortización acumulada:

Equipos procesos de información

-4.913

-510

-5.423

Mobiliario

-152

Otras instalaciones

-2.370

Total amortización acumulada

-4.913

-3.032

-7.945

Inmovilizaciones materiales netas

1.152

148.321

149.473

Ejercicio 2021

Euros

Saldo al

31/12/2020

Altas

Bajas

31/12/2021

Coste:

Equipos procesos de información

5.106

958

6.065

Total coste

5.106

958

6.065

Amortización acumulada:

Equipos procesos de información

-4.212

-701

-4.913

Total amortización acumulada

-4.212

-701

-4.913

Inmovilizaciones materiales netas

895

257

1.152

Las principales adiciones del ejercicio 2022 del epígrafe de inmovilizado material corresponden a

inversiones en las oficinas de la Sociedad situadas en la planta segunda de la Glorieta de Cuatro Caminos

6 y 7 de Madrid. La inversión del ejercicio en este sentido ha ascendido a 151.353 euros (958 euros en el

ejercicio 2021).

El cargo a la cuenta de resultados del ejercicio 2022 en concepto de amortización ha sido de 3.032 euros

(701 euros en 2021) que se encuentra registrado en el epígrafe de “Amortización del inmovilizado” de la

cuenta de pérdidas y ganancias adjunta al 31 de diciembre de 2022.

Durante el ejercicio 2022 y 2021 no se ha capitalizado carga financiera en el epígrafe de inmovilizado

material. Asimismo, al 31 de diciembre de 2022 no existe carga financiera activada en el inmovilizado

material de importe significativo.

Al cierre de los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2022 y 31 de diciembre de 2021, la Sociedad

tenía elementos del inmovilizado material totalmente amortizados y en uso. Al cierre del ejercicio 2022 el

coste de adquisición de estos equipos ascendía 4.914 euros (2.969 euros en 2021).

La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están

sujetos los diversos elementos de su inmovilizado material. Al cierre del ejercicio terminado al 31 de

diciembre de 2022 no existe déficit de cobertura alguno relacionado con dichos riesgos en opinión de los

Administradores de la Sociedad.

No existen compromisos de compra de inmovilizado ni elementos fuera del territorio nacional al 31 de

diciembre de 2022 y 2021.

Tal y como se indica en la Nota 5.3, la Sociedad ha procedido a estimar, mediante el denominado “Test de

deterioro”, la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable de los elementos

del inmovilizado material a un importe inferior al de su valor en libros. Como resultado de dicho proceso, la

Sociedad no ha registrado, durante los ejercicios 2022 y 2021, pérdidas por deterioro del inmovilizado

material.

7. Inversiones inmobiliarias

El movimiento habido en este capítulo del balance, así como la información más significativa que afecta a

este epígrafe, durante los ejercicios 2022 y 2021, ha sido el siguiente:

Ejercicio 2022

Euros

Saldo al

Retiros/

Saldo al

31/12/2021

Adiciones

Reversiones

Traspasos

31/12/2022

Coste:

Inmuebles para arrendamientos

465.038.907

39.363.304

-4.582.569

7.128.552

506.948.194

Inversiones inmobiliarias en curso

223.140

12.705.159

-7.128.552

5.799.747

Total coste

465.262.047

52.068.463

-4.582.569

512.747.941

Amortización acumulada:

Inmuebles para arrendamientos

-56.322.178

-5.982.921

527.392

-61.777.707

Total amortización acumulada

-56.322.178

-5.982.921

527.392

-61.777.707

Deterioro:

Inmuebles para arrendamientos

-11.982.461

-664.400

185.405

-12.461.456

Total deterioro

-11.982.461

-664.400

185.405

-12.461.456

Inversiones inmobiliarias netas

396.957.408

45.421.142

-3.869.772

438.508.778

Ejercicio 2021

Euros

Saldo al

Retiros/

Saldo al

31/12/2020

Adiciones

Reversiones

Traspasos

31/12/2021

Coste:

Inmuebles para arrendamientos

434.028.550

42.049.544

-14.452.531

3.413.344

465.038.907

Inversiones inmobiliarias en curso

698.728

2.937.756

-3.413.344

223.140

Total coste

434.727.278

44.987.300

-14.452.531

465.262.047

Amortización acumulada:

Inmuebles para arrendamientos

-51.690.247

-5.689.081

1.057.150

-56.322.178

Total amortización acumulada

-51.690.247

-5.689.081

1.057.150

-56.322.178

Deterioro:

Inmuebles para arrendamientos

-11.596.863

-492.932

107.334

-11.982.461

Total deterioro

-11.596.863

-492.932

107.334

-11.982.461

Inversiones inmobiliarias netas

371.440.168

38.805.287

-13.288.047

396.957.408

El reparto del coste entre el suelo y el vuelo de los Inmuebles para arrendamiento es como sigue a

continuación:

Coste al

31/12/2022

31/12/2021

Inmuebles para arrendamientos

Suelo

241.654.180

223.996.157

Vuelo

265.294.014

241.042.750

Total coste

506.948.194

465.038.907

El epígrafe de “Inversiones inmobiliarias” recoge el coste neto de los inmuebles que se encuentran en

condiciones de uso y funcionamiento y están alquilados a través de uno o más arrendamientos operativos,

o aquellos que estando desocupados tienen como objeto el alquiler a través de uno o más arrendamientos

operativos.

Los principales movimientos de este epígrafe durante el ejercicio 2022 han sido los siguientes:

Inversiones: Las inversiones realizadas durante el ejercicio 2022 en inmuebles ascienden a 52.068.463

euros. Las principales altas registradas en este epígrafe corresponden principalmente a las siguientes

inversiones:

- Con fecha 27 de julio de 2022, la Sociedad ha firmado en escritura pública la adquisición de dos

edificios de oficinas situados en la Avda. de Cantabria 51 y Calle Santiago de Compostela 100 bis,

ambos en Madrid, propiedad de El Corte Inglés, S.A. (el primero) y Asón Inmobiliaria de Arriendos,

S.L. (el segundo), siendo el coste total asociado a ambas operaciones de 39.082.702 euros.

- Se han producido altas en construcciones en curso por importe de 12.705.159 euros

correspondientes a los costes de reforma y rehabilitación de hoteles por importe de 941.903 euros,

los edificios situados en la calle Arapiles 14 (5.785.510 euros), Pradillo 42 (177.999 euros) y Titán

13 (73.424 euros) de Madrid, así como en el Centro Comercial Sexta Avenida (58.500 euros) y al

inicio de las obras de construcción del hospital y el hotel de Valdebebas en Madrid (5.667.823

euros) a cuya finalización serán explotados en régimen de arrendamiento por Sanitas S.A. de

Hospitales y Melíá Hotels International, S.A., respectivamente.

- Adicionalmente, la Sociedad ha incurrido en costes por importe de 280.602 euros que han sido

activados como coste de las inversiones inmobiliarias.

Desinversiones: Durante el ejercicio se han producido bajas de inmuebles por importe bruto de 4.582.569

euros. Las principales bajas del ejercicio 2022 corresponden a:

- Venta de varios inmuebles con sus anejos correspondientes en Vallecas Comercial I (13 unidades),

Sanchinarro VII (8 unidades) y Coslada III (6 unidades) por un coste bruto de 4.582.569 euros, que

se han vendido a terceros. Estas operaciones de venta han generado un beneficio conjunto de

350.824 euros, que ha sido registrado en el epígrafe de “Deterioro y resultado por enajenaciones

del inmovilizado” de la cuenta de pérdidas y ganancias al 31 de diciembre de 2022.

Traspasos: Durante el ejercicio se han producido traspasos de inversiones inmobiliarias en curso a

inversiones inmobiliarias por importe de 7.128.552 euros (3.413.344 euros en 2021), como resultado de la

finalización de obras de reforma de varios hoteles (941.903 euros) y el edificio de Pradillo 42 (379.579 euros).

Así mismo, el 27 de diciembre se ha procedido a la entrega al arrendatario Ontreo (Grupo Planeta) del

edificio de oficinas situado en la calle Arapiles 14 de Madrid con motivo de la finalización de la reforma del

edificio, habiendo sido el coste incurrido en el mismo de 5.807.070 euros.

Adicionalmente, y tal y como establece la norma, la Sociedad ha procedido a valorar al cierre del ejercicio

2022 la totalidad de sus inmuebles. Dichas valoraciones, que han sido realizadas por el experto

independiente Jones Lang LaSalle, arrojan en algunos activos un valor razonable inferior al valor neto

contable de las mismas, por lo que la Sociedad ha calculado los deterioros correspondientes.

El cargo por amortizaciones del ejercicio 2022 ha ascendido a 5.982.921 euros (5.689.081 euros en el

ejercicio 2021) y se encuentra registrado en el epígrafe de “Amortizaciones del inmovilizado” en la cuenta

de resultados de la Sociedad.

Medición del valor razonable y sensibilidad

La metodología utilizada por el valorador independiente en las valoraciones para determinar el valor

razonable de las inversiones inmobiliarias ha seguido los principios RICS que, fundamentalmente, emplea el

descuento de flujos de caja como método de valoración, que consiste en capitalizar las rentas netas de cada

inmueble y actualizar los flujos futuros, aplicando tasas de descuento de mercado, en un horizonte temporal

de diez años y un valor residual calculado capitalizando la renta estimada al final del periodo proyectado a

una rentabilidad (“yield”) estimada. Los inmuebles se valoraron de forma individual, considerando cada uno

de los contratos de arrendamiento vigentes a cierre del ejercicio y la duración de estos. Para los edificios

con superficies no alquiladas, éstos han sido valorados en base a las rentas futuras estimadas, descontando

un periodo de comercialización.

Asimismo, en el caso de las inversiones inmobiliarias en curso relativas a la construcción del hospital y el

hotel de Valdebebas, la Sociedad se ha basado en el valor de edificio terminado o proyecto acabado, incluida

en la valoración del experto independiente, que consiste en comparar el valor de los activos una vez

desarrollados y en funcionamiento, con el coste incurrido al cierre del ejercicio, adicionado con los costes

pendientes de incurrir hasta su puesta en funcionamiento. La dirección de la Sociedad considera que este

método de valoración es el adecuado teniendo en cuenta que no existen dudas de que estos proyectos se

van a llevar a cabo en las condiciones que actualmente están planificadas, en tanto que en la actualidad los

proyectos ya se están ejecutando y que la Sociedad ya dispone de los medios de financiación necesarios

para llevarlos a cabo en su configuración actual.

Los criterios de valoración aplicados fueron idénticos a los utilizados en ejercicios anteriores. Así mismo, se

ha considerado el valor de edificio terminado en el caso del proyecto inmobiliario en construcción del hotel

y hospital de Valdebebas que la Sociedad está desarrollando en la actualidad.

Las variables claves de dicho método son la determinación de los ingresos netos, la duración de los

contratos de arrendamiento, el periodo de tiempo durante el cual se descuentan los mismos, la aproximación

al valor que se realiza al final de cada periodo y la tasa interna de rentabilidad objetivo, utilizada para

descontar los flujos de caja.

El experto independiente aplica los siguientes métodos de valoración a las inversiones inmobiliarias:

Método de valoración

% según GAV

Descuento de flujos de caja

25%

Capitalización

70%

DCF y residual

Comparación

Total

100%

Las variables clave utilizadas en las valoraciones realizadas mediante el método de descuento de Flujos de

Caja son:

- Renta actual: las rentas que genera cada inmueble a fecha de valoración y considerando gastos no

repercutibles únicamente para los espacios vacíos.

- Estimación de la renta para los espacios vacíos y/o nuevos arrendamientos durante los años de

duración del cash-flow.

- Exit Yield: tasa de rentabilidad exigida al final del periodo de valoración por la venta del activo. Al

término del periodo de descuento es necesario determinar un valor de salida de la propiedad. En

ese momento no es posible volver a aplicar una metodología de descuento de flujos de caja y

resulta necesario calcular dicho valor de venta según una rentabilidad de salida basada en la renta

que está generando el inmueble en el momento de su venta, siempre que la proyección de flujo de

caja entiende una renta estabilizada que podemos capitalizar a perpetuidad.

- TIR: es la tasa de interés o rentabilidad que ofrece una inversión, el valor de la tasa de descuento

que hace que el VAN sea igual a cero, para un proyecto de inversión dado.

- ERV: Renta de mercado del activo a fecha de valoración.

Ejercicio 2022

Las principales hipótesis utilizadas en el cálculo del valor razonable de los activos inmobiliarios para el

ejercicio 2022 han sido las siguientes:

Euros

Renta Actual

ERV

Exit Yield

TIR

Hoteles

9.291.336

8.588.259

6,16%

8,07%

Oficinas

13.582.453

14.002.719

4,35%

n/a

Comercial

7.256.979

6.454.183

3,41%

n/a

Centros comerciales

3.334.260

3.121.368

8,03%

10,03%

Ejercicio 2021

Las principales hipótesis utilizadas en el cálculo del valor razonable de los activos inmobiliarios para el

ejercicio 2021 han sido las siguientes:

Euros

Renta Actual

ERV

Exit Yield

TIR

Hoteles

9.449.449

6.857.371

6,16%

8,07%

Oficinas

10.116.162

10.497.870

4,35%

n/a

Comercial

6.938.178

7.019.315

3,41%

n/a

Centros comerciales

3.591.666

3.001.072

8,03%

10,03%

El efecto de la variación de un cuarto de punto en las tasas de rentabilidad exigida, calculadas como renta

sobre el valor de mercado de los activos en el activo y en la cuenta de pérdidas y ganancias, con respecto

a las inversiones inmobiliarias en explotación, sería el siguiente:

Yield (Euros)

2022

2021

-0,25%

+0,25%

-0,25%

+0,25%

Hoteles

3.200.000

-3.100.000

6.450.000

-5.730.000

Oficinas

16.430.000

-14.730.000

14.000.000

-12.440.000

Comercial

15.990.000

-13.740.000

15.940.000

-13.700.000

Total

35.620.000

-31.570.000

36.390.000

-31.870.000

Adicionalmente, el análisis de sensibilidad de una variación en el 10% en la ERV (renta de mercado del

activo a fecha de valoración), sería el siguiente:

ERV (Euros)

2022

2021

-10%

+10%

Oficinas

-24.180.000

24.130.000

-18.810.000

18.990.000

Comercial

-21.200.000

23.980.000

-19.070.000

19.060.000

Total

-45.380.000

48.110.000

-37.880.000

38.050.000

Por último, el análisis de sensibilidad de una variación de un cuarto de punto de la TIR sería el siguiente:

TIR (Euros)

2022

2021

-0,25%

+0,25%

Hoteles

2.800.000

-2.700.000

2.670.000

-2.560.000

Comercial (sólo centro comercial)

550.000

-530.000

350.000

-350.000

Suelo

400.000

-400.000

1.810.663

-1.911.294

Total

3.750.000

-3.630.000

4.830.663

-2.261.294

Valoración de activos inmobiliarios e impacto en los resultados del ejercicio:

De las valoraciones realizadas se desprende un impacto neto negativo en la cuenta de resultados de la

Sociedad al 31 de diciembre de 2022 de 478.996 euros (impacto neto negativo de 385.598 euros al 31 de

diciembre de 2021) siendo el detalle por tipo de activo y el movimiento de la provisión por deterioro de

inversiones inmobiliarias el siguiente:

Euros

2022

2021

Saldo al inicio del ejercicio

-11.982.461

-11.596.863

Hoteles

-508.175

Oficinas

-73.668

Comercial

-156.225

-419.264

Deterioros

-664.400

-492.932

Oficinas

147.972

Comercial

37.433

107.334

Reversiones

185.405

107.334

Saldo al final del ejercicio

-12.461.457

-11.982.461

Asimismo, de acuerdo con las valoraciones efectuadas, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias

pone de manifiesto una plusvalía latente no registrada (por comparación entre el valor razonable bruto

actualizado de mercado y el valor neto en libros) de 239.361.554 euros (222.711.026 euros al 31 de

diciembre de 2021), en el caso de la totalidad de la cartera de la Compañía, excepto para los activos situados

en Valdebebas, que arrojan una plusvalía latente de 35.655.694 euros (por comparación entre el valor

razonable bruto del proyecto acabado y la estimación total de costes hasta su puesta en funcionamiento).

El valor de mercado bruto de las inversiones inmobiliarias al cierre del ejercicio 2022 asciende a 774.460.463

euros (619.668.431 euros al cierre del ejercicio 2021). El detalle por segmento de negocio es el siguiente:

Valor de mercado bruto de las

inversiones inmobiliarias (Euros) (*)

31/12/2022

31/12/2021

Hoteles (**)

204.000.000

147.040.000

Oficinas

285.681.522

231.411.637

Comercial

211.478.941

214.157.401

Dotacional (**)

73.300.000

Solares

27.059.393

Total

774.460.463

619.668.431

(*) El valor de mercado neto al 31 de diciembre de 2022 asciende a 755.866.500 euros.

(**) En el caso de los proyectos de Valdebebas, se incluye el valor de mercado de proyecto acabado. Eliminando el efecto de incluir los

valores de mercado de los dos proyectos acabados y considerando el valor de mercado en base a avance de obra, el valor de mercado

bruto de las inversiones inmobiliarias al cierre del ejercicio 2022 asciende a 680.358.044 euros siendo el valor neto de 664.116.641

euros.

El detalle de los m2 sobre rasante (S.B.A.) de las inversiones inmobiliarias propiedad de la Sociedad es:

m2 sobre rasante

31/12/2022

31/12/2021

Hoteles

99.408

80.135

Oficinas

62.406

45.861

Comercial

40.852

40.736

Dotacional

19.273

Total

221.938

166.732

Al 31 diciembre de 2022, el grado de ocupación medio de los activos de la Sociedad destinados al

arrendamiento es del 92% (92% al 31 de diciembre de 2021) en base a los metros cuadrados arrendados.

Las inversiones inmobiliarias descritas anteriormente se encuentran localizadas, principalmente, en Madrid,

Castellón e Isla Canela, Ayamonte (Huelva).

Por otro lado, los activos en renta de la Sociedad se encuentran afectos a garantías hipotecarias a 31 de

diciembre de 2022 por importe de 62.461.471 euros (50.867.006 euros al 31 de diciembre de 2021),

correspondientes a préstamos hipotecarios bancarios.

El detalle del saldo de los préstamos hipotecarios pendientes de vencimiento y amortización al 31 de

diciembre de 2022 y 2021 por activo es el siguiente:

Inmueble

Euros

2022

2021

José Abascal, 41

9.690.000

10.374.000

Titán, 13

9.708.654

10.511.131

Conde de Peñalver, 16

6.303.992

6.825.054

Valle de la Fuenfría, 3

7.763.333

8.266.780

Juan Ignacio Luca de Tena, 17

10.545.492

11.090.040

Glorieta de Cuatro Caminos, 6 y 7

3.450.000

3.800.000

Arapiles, 14

12.000.000

Hotel Valdebebas

3.000.000

Total importe hipotecas pendientes vencimiento sobre activos (Nota 13)

62.461.471

50.867.006

Nota: El valor neto contable de estos inmuebles con garantía hipotecaria al 31 de diciembre de 2022 asciende a 175.347.345 euros

(125.883.498 euros al 31 de diciembre de 2021).

En el ejercicio 2022 los ingresos derivados de las rentas provenientes de las inversiones inmobiliarias

propiedad de la Sociedad ascienden a 30.644.323 euros (24.081.817 euros en el ejercicio 2021). Dentro de

esta cifra se encuentra registrado el ingreso por repercusión de los gastos de explotación por todos los

conceptos relacionados con las mismas y que ascendieron a 1.047.429 euros en el ejercicio 2022 (910.905

euros en el ejercicio 2021).

Al cierre del ejercicio 2022, no existía ningún tipo de restricción para la realización de nuevas inversiones

inmobiliarias ni para el cobro de los ingresos derivados de las mismas, así como tampoco en relación con

los recursos obtenidos de una posible enajenación.

Al cierre del ejercicio 2022, la Sociedad tiene elementos de las inversiones inmobiliarias totalmente

amortizados que siguen en uso por importe de 8.811.387 euros (8.707.323 euros al cierre del ejercicio

2021).

La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están

sujetos las inversiones inmobiliarias. Al cierre del ejercicio 2022 no existía déficit de cobertura alguno

relacionado con dichos riesgos.

8. Arrendamientos operativos

Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, la Sociedad tiene contratadas con los arrendatarios las siguientes

cuotas de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta ni la

repercusión de gastos comunes, ni incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas

pactadas contractualmente.

Los contratos de arrendamientos operativos más significativos se derivan de contratos de arrendamiento de

activos inmuebles base del desarrollo de su actividad, siendo el detalle de las cuotas mínimas el que se

detalla a continuación:

Euros

Valor nominal

2022

2021

Menos un año

29.272.582

25.769.308

Entre uno y cinco años

87.953.936

80.884.702

Más de cinco años

103.961.317

122.805.156

Total

221.187.835

229.459.166

En relación con la duración media de los contratos de arrendamiento por tipo de inmueble, a continuación,

se detallan los WAULT (Weighted average unexpired lease term):

WAULT

31/12/2022

31/12/2021

Hoteles

8,64

9,01

Oficinas

6,52

6,81

Comercial

11,07

11,74

Dotacional

10,00

Total Promedio

9,10

9,39

9. Otros activos financieros e inversiones en empresas vinculadas

Los saldos de las cuentas de este epígrafe, al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 son los siguientes:

Euros

Saldo al

31/12/2022

31/12/2021

Activos financieros a coste amortizado

Derivados

314.055

Otros activos financieros

2.706.786

2.576.870

Largo plazo / no corrientes

3.020.841

2.576.870

Otros activos financieros

796.335

166.906

Corto plazo / corrientes

796.335

166.906

Total

3.817.176

2.743.776

Euros

Saldo al

31/12/2022

31/12/2021

Activos a valor razonable con cambios

en pérdidas y ganancias

Otros activos financieros

16.478.110

13.399.701

Corto plazo / corrientes

16.478.110

13.399.701

Total

16.478.110

13.399.701

El movimiento de los epígrafes de “Otros activos financieros” e “Instrumentos de patrimonio” y “Derivados”

a corto y largo plazo durante los ejercicios 2022 y 2021, es como sigue:

Ejercicio 2022

Euros

Saldo al

Ajuste

Saldo al

31/12/2021

Adiciones

Valor

Retiros

31/12/2022

Instrumentos de patrimonio

13.399.701

5.995.506

-2.917.097

16.478.110

Derivados

314.055

Otros activos financieros

2.743.776

937.232

-177.887

3.503.121

Total

16.143.477

6.932.738

-2.603.042

-177.887

20.295.286

Ejercicio 2021

Euros

Saldo al

Ajuste

Saldo al

31/12/2020

Adiciones

Valor

Retiros

31/12/2021

Créditos empresas asociadas (Nota 19.2)

2.450.366

-2.450.366

Instrumentos de patrimonio

13.058.645

341.056

13.399.701

Otros activos financieros

2.546.685

398.583

-201.492

2.743.776

Total

18.055.696

398.583

341.056

-2.651.859

16.143.477

Activos a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias

Instrumentos de patrimonio destinados para negociar

En el ejercicio 2019, la Sociedad procedió a la compra de 6.950 acciones de la sociedad cotizada Unibail

Rodamco, con un coste de adquisición total de 1.002.786 euros, que fueron registradas en el epígrafe de

“Instrumentos de patrimonio a corto plazo". Al 31 de diciembre de 2022, la Sociedad ha realizado la

valoración de dichas acciones resultando un ajuste negativo de valor por importe de 90.281 euros, que ha

sido reconocido en el epígrafe de “Resultados de la cartera de negociación” al 31 de diciembre de 2022

(negativo por 20.572 euros en el ejercicio 2021).

Durante el ejercicio 2020, la Sociedad procedió a la compra de 1.572.296 acciones de la sociedad cotizada

Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A., con un coste de adquisición total de 11.548.536 euros, que fueron

registradas en el epígrafe de “Instrumentos de patrimonio a corto plazo". Durante el ejercicio 2022 se han

adquirido 1.113.250 acciones, con un coste de adquisición total de 5.995.506 euros, que están registradas

también en el epígrafe de “Instrumentos de patrimonio a corto plazo". Al 31 de diciembre de 2022, la

Sociedad ha realizado la valoración de dichas acciones resultando un ajuste negativo de valor por importe

de 2.826.816 euros, que ha sido reconocido en el epígrafe de “Resultados de la cartera de negociación”

(positivo por 361.628 euros en el ejercicio 2021).

Durante el ejercicio 2022, la Sociedad ha cobrado dividendos derivados de estas inversiones financieras por

importe de 377.351 euros (345.905 euros en el ejercicio 2021). Dichos ingresos se encuentran registrados

en la cuenta de resultados de la Sociedad en el epígrafe de “Ingresos financieros de terceros”.

La variación en el valor razonable, durante el ejercicio y la acumulada desde su origen, se muestra a

continuación:

Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias

Euros

Coste

Adquisición

Valor razonable a

Variación

Método

31/12/2021

31/12/2022

2022

31/12/2021

31/12/2022

2022

Nivel

Unibail Rodamco

1.002.786

428.259

337.979

-90.280

Cotización

Inmobiliaria Colonial

SOCIMI, S.A.

11.548.536

17.544.042

5.995.506

12.971.442

16.140.131

3.168.690

Cotización

Total

12.551.322

18.546.828

5.995.506

13.399.701

16.478.110

3.078.410

Las principales técnicas de valoración y las variables utilizadas en la medición del valor razonable se

corresponden con el nivel 1, esto es, el precio de la cotización de dichas acciones en el mercado secundario

al 31 de diciembre de 2022.

Derivado

A 31 de diciembre del 2022 se ha producido un aumento patrimonial de 314.055 euros debido a la valoración

del instrumento financiero derivado de Permuta de Tipos de Interés (SWAP), este importe está relacionado

con el epígrafe Instrumentos de cobertura en la Nota 15.

Otros activos financieros corrientes y no corrientes a coste amortizado

Los epígrafes “Otros activos financieros no corrientes” y “Otros activos financieros corrientes” recogen las

fianzas recibidas de clientes depositadas en los Organismos Públicos correspondientes relacionadas con

los alquileres indicados en la Nota 8, así como un importe de 454.848 euros a corto plazo correspondiente

a los costes de constitución de préstamos formalizados por la Sociedad en el ejercicio 2022 que aún están

pendientes de liquidar por parte de la gestoría de la entidad financiera prestamista.

El detalle por vencimientos de las partidas que forman parte del epígrafe “Otros activos financieros”, al 31

de diciembre de 2022, es el siguiente:

Euros

2027

2023

2024

2025

2026

y siguientes

Total

Otros activos financieros

796.335

579.857

185.487

392.845

1.548.597

3.503.121

Total

796.335

579.857

185.487

392.845

1.548.597

3.503.121

El detalle por vencimientos al 31 de diciembre de 2021 es el siguiente:

Euros

2026

2022

2023

2024

2025

y siguientes

Total

Otros activos financieros

166.906

70.387

552.581

164.995

1.788.908

2.743.776

Total

166.906

70.387

552.581

164.995

1.788.908

2.743.776

10. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

El desglose del epígrafe, al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, es el siguiente:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Clientes por ventas y prestaciones de servicios

4.174.532

3.607.767

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

20.017

Personal

944

480

Activos por impuesto corriente (18.2)

20.362

7.346

Otros créditos con las Administraciones Públicas (Nota 18.1)

9.837

Total

4.205.675

3.635.610

gEl saldo del epígrafe “Clientes por ventas y prestaciones de servicios” presenta el siguiente desglose, al

cierre de los ejercicios 2022 y 2021:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Clientes

3.848.969

3.070.217

Efectos comerciales en cartera

314.446

328.664

Efectos impagados

11.117

208.886

Clientes de dudoso cobro

3.494

3.665

Deterioro

-3.494

-3.665

Total

4.174.532

3.607.767

El saldo de clientes, a cierre del ejercicio 2022 recoge, principalmente, algunos de los importes pendientes

de cobro correspondientes a la renta del cuarto trimestre de 2022, así como las rentas variables de ciertos

hoteles propiedad de la Sociedad que se calculan y facturan al cierre del ejercicio en base al GOP (beneficio

de explotación) e ingresos del año.

El movimiento del deterioro de clientes registrados es como sigue a continuación siendo el impacto en la

cuenta de resultados del ejercicio 2022 de 171 euros de beneficio (6.456 euros de beneficio en el ejercicio

2021):

Euros

2022

2021

Saldo al inicio del ejercicio

-3.665

-10.121

Deterioro de clientes

-3.494

-2.094

Reversión de créditos comerciales

3.665

8.550

Saldo al final del ejercicio

-3.494

-3.665

11. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

El saldo recogido en “Tesorería” corresponde, principalmente, al saldo disponible en cuentas corrientes al

31 de diciembre de 2022 y 2021. Estos saldos no tienen restricciones en su disponibilidad y devengan un

interés de mercado.

12. Información sobre naturaleza y nivel de riesgo de los instrumentos financieros

La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera y políticas

del Grupo PER 32 en el que se integra, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar

la exposición a las variaciones en los tipos de cambio, así como a los riesgos de crédito y liquidez. A

continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad:

a) Riesgo de crédito

Los principales activos financieros de la Sociedad son saldos de caja y efectivo, deudores comerciales y

otras cuentas a cobrar en inversiones. Éstas representan la exposición máxima de la Sociedad al riesgo de

crédito en relación con los activos financieros. El riesgo de crédito de la Sociedad es atribuible,

principalmente, a sus deudas comerciales, las cuales se muestran netas de provisiones para insolvencias,

estimadas en función de la experiencia de ejercicios anteriores y de su valoración del entorno económico

actual. La sociedad presta su exceso de liquidez a empresas vinculadas, que mantienen una alta solvencia

que garantiza la devolución de los fondos prestados.

b) Riesgo de liquidez

Teniendo en cuenta la situación actual del mercado financiero y las estimaciones de los Administradores de

la Sociedad sobre la capacidad generadora de efectivo de la Sociedad, éstos estiman que tiene suficiente

capacidad para obtener financiación de terceros si fuese necesario realizar nuevas inversiones. Por

consiguiente, en el medio plazo, no hay indicios suficientes de que la Sociedad tenga problemas de liquidez.

La liquidez está asegurada por la naturaleza de las inversiones realizadas, la alta calidad crediticia de los

arrendatarios y las garantías de cobro existentes en los acuerdos en vigor.

c) Riesgo de tipo de cambio

Respecto al riesgo de tipo de cambio, la Sociedad, al 31 de diciembre de 2022, no tiene activos ni pasivos

significativos en moneda extranjera, por lo que no existe riesgo en este sentido.

d) Riesgo de tipo de interés

La Sociedad tiene varios préstamos a largo plazo que financian, principalmente, activos a largo plazo, así

como líneas de financiación de circulante a corto plazo. El riesgo de fluctuación de tipos de interés es muy

bajo dado que la Sociedad no tiene una alta exposición a la deuda. La política de la Sociedad respecto a los

tipos de interés es la de no tomar coberturas de tipos de interés mediante instrumentos financieros de

cobertura, swaps, etc.… dado que cualquier variación en los tipos de interés tendría un efecto no significativo

en los resultados de la Sociedad habida cuenta de los bajos niveles de deuda de esta y de los tipos de

interés tan bajos existentes en el momento.

No obstante, con fecha 17 de febrero de 2017, la Sociedad procedió a la formalización de un instrumento

financiero derivado de Permuta de Tipos de Interés (SWAP), por importe de 8.550.000 euros, cuyo periodo

de vigencia será el comprendiendo entre el 1 de abril de 2019 y el 1 de abril de 2026, vinculado a un

préstamo hipotecario por importe de 11.400.000 euros contratado en el ejercicio 2017 sobre el inmueble

situado en la calle José Abascal 41 de Madrid.

e) Riesgos del negocio inmobiliario

Los cambios en la situación económica, tanto a nivel nacional como internacional, las tasas de crecimiento

de los índices de ocupación y empleo, de los tipos de interés, la legislación fiscal y la confianza del

consumidor tienen un impacto significativo en los mercados inmobiliarios. Cualquier cambio desfavorable

en éstas o en otras variables económicas, demográficas o sociales en Europa, y en España en particular,

podrían traducirse en una disminución de la actividad inmobiliaria en estos países. La naturaleza cíclica de

la economía ha sido probada estadísticamente, así como la existencia de aspectos tanto micro como

macroeconómicos que, directa o indirectamente, afectan al comportamiento del mercado inmobiliario, y en

particular al de los alquileres que conforman la actividad inversora principal de la Sociedad.

Otros riesgos del mercado al que está expuesta la Sociedad son:

• Riesgos regulatorios: la Sociedad está supeditada al cumplimiento de las diferentes normativas

aplicables en vigor tanto general como específica (legal, contable, ambiental, laboral, tributario,

normativa de protección de datos, entre otros). Los cambios regulatorios que ocurran en el futuro

podrían tener un efecto positivo o negativo en la Sociedad.

• Riesgo de Turismo: una parte importante de los activos de la Sociedad (principalmente Hoteles)

están vinculados al sector turístico. Cualquier descenso en la actividad turística en las ciudades

donde se encuentran estos hoteles podría tener un efecto negativo sobre el uso y la ocupación de

estos. Como consecuencia, esto podría tener un efecto negativo en la rentabilidad y el rendimiento

de estos activos si los inquilinos renegocian los actuales contratos de arrendamiento.

13. Patrimonio Neto y Fondos propios

a) Capital escriturado

Al 31 de diciembre de 2022, el capital suscrito se compone de 4.452.197 acciones nominativas de 60,10

euros de valor nominal cada una, todas ellas pertenecientes a una única clase y serie, estando totalmente

suscritas y desembolsadas, lo que supone un capital social escriturado de 267.577.040 euros.

Todas las acciones constitutivas del capital social gozan de los mismos derechos no existiendo restricciones

estatutarias a su transferibilidad.

La totalidad de las acciones de la Sociedad están admitidas a cotización desde el 21 de diciembre de 2011

en la Bolsa de Luxemburgo. La cotización al cierre del ejercicio, la cotización media del último trimestre del

ejercicio y la cotización media del ejercicio 2022 han sido de 65,00, 65,34 y 65,80 euros por acción,

respectivamente. Las acciones tienen carácter nominativo, están representadas por medio de anotaciones

en cuenta, y se constituyen como tales en virtud de su inscripción en el correspondiente registro contable.

Los accionistas quedarán sometidos a las obligaciones impuestas en los artículos 10 y siguientes de la Ley

de SOCIMI. Los accionistas cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5 por

ciento y que reciban dividendos o participaciones en beneficios estarán obligados a notificar a la sociedad,

en el plazo de diez días a contar desde el siguiente a aquel en que los mismos sean satisfechos, el tipo de

gravamen al que tributan los dividendos percibidos.

Las sociedades que participan en el capital social en un porcentaje igual o superior al 10%, al 31 de

diciembre de 2022, son las siguientes:

Número de

Porcentaje de

Acciones

Participación

Promociones y Construcciones PYC Pryconsa, S.A.

498.360

11,19%

Cogein, S.L.U.

448.807

10,08%

La Sociedad pertenece al Grupo PER 32, cuya Sociedad Dominante última es PER 32, S.L., domiciliada en

Madrid.

b) Reservas

Reserva legal

De acuerdo con el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, debe destinarse una cifra igual al

10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos el 20% del capital social.

La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del

capital ya aumentado.

Así mismo, de acuerdo con la Ley 11/2009 por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de

inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), la reserva legal de las sociedades que hayan optado por la

aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley no podrá exceder del 20% del capital social.

Los estatutos de estas sociedades no podrán establecer ninguna reserva de carácter indisponible distinta a

la anterior.

Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta

reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas

disponibles suficientes para este fin.

Al 31 de diciembre de 2022, la reserva legal no está totalmente constituida.

Reserva voluntaria

Tras el reparto del resultado de la Sociedad del ejercicio 2021, el saldo de este epígrafe del patrimonio

asciende a 4.798.646 euros, siendo esta reserva de libre disposición.

Reserva de fusión

Como consecuencia de la operación de fusión realizada en 2016 y descrita en la Nota 1, en el ejercicio 2016

se pusieron de manifiesto unas reservas de fusión positivas por importe de 14.154.739 euros generados por

la diferencia entre los valores contables individuales de las Sociedades Absorbidas y los incorporados en la

fusión.

c) Dividendo a cuenta

Durante el ejercicio 2022 no se ha procedido a aprobar ningún pago a cuenta de dividendos.

d) Distribuciones de resultados

Las SOCIMI se hayan reguladas por el régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009, de 26 de

octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas

cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a

sus Accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido

en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de

cada ejercicio, en la forma siguiente:

a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios

distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones

o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez

transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al

cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en

otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres

años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse

en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que

finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del

plazo de mantenimiento, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente

con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido. La obligación

de distribuir no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los

que la Sociedad no tributara por el régimen fiscal especial establecido en dicha Ley.

c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.

Cuando la distribución de dividendos se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un

ejercicio en el que haya sido aplicado el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará obligatoriamente

con el acuerdo a que se refiere el apartado anterior.

La reserva legal de las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido

en esta Ley no podrá exceder del 20 por ciento del capital social. Los estatutos de estas sociedades no

podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la anterior.

Como se indica en la Nota 2, de acuerdo con la Ley 11/2021, de 9 de julio y Orden HFP/1430/2021, de 20

de diciembre, la Sociedad está sujeta a un gravamen especial sobre beneficios no distribuidos por

sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario dentro del Impuesto sobre

Sociedades en su modalidad de autoliquidación para los ejercicios fiscales que comiencen a partir del 1 de

enero de 2021. El tipo de gravamen en vigor es el del 15% y tendrá carácter de cuota del impuesto sobre

sociedades.

e) Gestión del capital

La Sociedad se financia, fundamentalmente, con fondos propios. Sólo en el caso de nuevas inversiones la

Sociedad puede acudir a los mercados crediticios para, mediante la formalización de préstamos con garantía

hipotecaria y/o emisión de instrumentos financieros de renta fija, financiar la adquisición de estas o bien

obtener financiación de sociedades vinculadas.

La Sociedad tiene el compromiso de distribuir al menos el 80% de sus beneficios distribuibles en forma de

dividendos a sus accionistas, de acuerdo con la obligación legal existente por aplicación de la Ley 11/2009,

que se ha visto modificada por la Ley 16/2012.

f) Ajustes por cambios de valor

El desglose y naturaleza de los otros ajustes por cambios de valor es el siguiente:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Operaciones de cobertura (Nota 14)

-314.055

283.008

Total

-314.055

283.008

g) Subvenciones de capital

El movimiento de este epígrafe durante los ejercicios 2022 y 2021 ha sido el siguiente:

Ejercicio 2022

Euros

31/12/2021

Aplicaciones

31/12/2022

Subvenciones de capital

985.139

-56.351

928.789

Total

985.139

-56.351

928.789

Ejercicio 2021

Euros

31/12/2020

Aplicaciones

31/12/2021

Subvenciones de capital

1.041.490

-56.351

985.139

Total

1.041.490

-56.351

985.139

Debido al cambio de tributación según la modificación operada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de

la Ley 11/2009, reguladora de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, la Sociedad

pasó a tributar al tipo de gravamen del 0%. Por tanto, la Sociedad ha procedido a regularizar el efecto fiscal

del pasivo por impuesto diferido e integrarlo en bruto en el epígrafe de “Subvenciones, donaciones y legados

recibidos” del Patrimonio neto de la Sociedad.

Estas subvenciones, corresponden con la subvención de la Dirección General de Incentivos Económicos

Regionales para el desarrollo de la zona. Al 31 de diciembre de 2022 están pendientes de imputar a

resultados las siguientes:

- Subvención de la Dirección General de Incentivos Económicos Regionales por un importe nominal

de 1.550.000 euros (581.814 euros pendiente de imputar a resultados), correspondiente al 10% de

la inversión materializada en la realización del Hotel Iberostar Isla Canela en Ayamonte (Huelva).

- Subvención de la Dirección General de Incentivos Económicos Regionales por un importe nominal

de 1.106.000 euros (346.975 euros pendiente de imputar a resultados), correspondiente al 10% de

la inversión materializada en la realización del Hotel Playa Canela en Ayamonte (Huelva).

Las subvenciones descritas anteriormente fueron traspasadas a la Sociedad Absorbida, Compañía Ibérica

de Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U., desde la sociedad Isla Canela, S.A. en base al acuerdo de escisión

parcial origen de la Sociedad Absorbida dado que todas estaban adscritas a la actividad objeto de traspaso.

Habida cuenta de que la operación de escisión parcial comentada se realizó con efectos contables desde el

1 de enero de 2009, la Sociedad Absorbida contabilizó desde entonces la imputación a resultados de las

subvenciones traspasadas.

En este sentido, durante el ejercicio 2022 se ha imputado como ingreso un importe de 56.351 euros (56.351

euros en el ejercicio 2021) en el epígrafe de “Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y

otras”, de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.

14. Pasivos financieros corrientes y no corrientes

Los saldos de las cuentas de estos epígrafes, al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, son los siguientes:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Deudas con entidades de crédito a largo plazo

104.798.848

80.987.013

Derivados (Nota 15)

283.008

Otros pasivos financieros

3.900.223

3.670.947

Total Deudas a largo plazo

108.699.071

84.940.968

Obligaciones y bonos

2.026.165

Deudas con entidades de crédito a corto plazo

35.026.384

15.343.959

Otros pasivos financieros

488.482

599.852

Total Deudas a corto plazo

35.514.866

17.969.976

Total Deudas financieras a corto y largo plazo

144.213.937

102.910.944

Pasivos financieros a coste amortizado

Obligaciones y bonos

El epígrafe de “Obligaciones y bonos” recoge las dos emisiones de valores de Renta Fija llevadas a cabo

por la Sociedad en el ejercicio 2016 contra el “Programa de Emisión de Valores de Renta Fija 2015” por un

importe conjunto de 10.000.000 euros que ha quedado amortizado totalmente el 23 de junio de 2022 con el

pago del cupón anual y la amortización del bono de 2.000.000 euros que ha vencido ese mismo día.

Los gastos de emisión, registro y mantenimiento de los programas de emisión de valores de renta fija

incurridos cada año se encuentran registrados en la cuenta de resultados de la Sociedad en cada ejercicio,

debido a la inmaterialidad de estos. Al 31 de diciembre de 2022, dichos gastos han ascendido a 12.696

euros (44.419 euros al 31 de diciembre de 2021). No ha habido costes ni comisiones de colocación.

Estos pasivos financieros, clasificados bajo la categoría “Débitos y partidas a pagar”, se valoran al cierre del

ejercicio a coste amortizado siendo su valor en libros en cada momento de cierre una aproximación

aceptable de su valor razonable.

Deuda con entidades de crédito a largo y corto

Al 31 de diciembre de 2022, la deuda de la Sociedad con entidades de crédito asciende a 139.825.232

euros (96.330.972 euros al 31 de diciembre de 2021).

Las características de los préstamos con garantía hipotecaria vigentes al 31 de diciembre de 2022, de los

que es deudora la Sociedad, son las siguientes:

Entidad financiera

Euros

Inicio

Importe inicial

Capital pendiente

Vencimiento

José Abascal, 41

Banca March

2017

11.400.000

9.690.000

2031

Titán, 13

Banco Santander

2015

15.735.000

9.708.654

2025

Conde de Peñalver, 16

Banco Santander

2015

10.217.000

6.303.992

2025

Valle de la Fuenfría, 3

Kutxabank

2018

10.000.000

7.763.333

2028

Juan Ignacio Luca de Tena, 17

CaixaBank

2019

12.000.000

10.545.492

2030

Glorieta Cuatro Caminos 6 y 7

Banca March

2018

4.500.000

3.450.000

2028

Arapiles 14 (*)

Bankinter

2022

24.000.000

12.000.000

2037

Hotel Valdebebas (*)

Banco Santander

2022

33.000.000

3.000.000

2035

Total

120.852.000

62.461.471

Costes apertura

Bankinter

2022

-315.555

Total

120.852.000

62.145.916

(*) Estos préstamos están destinados a la financiación de obras de rehabilitación y construcción. El préstamo que financia la reforma del

edificio de Arapiles 14 está formalizado con Bankinter y pendiente de una última disposición de 12.000.000 euros que se realizará en el

primer trimestre de 2023. El préstamo del Hotel Valdebebas está formalizado con Banco Santander y su disposición hasta los 33.000.000

euros se realizará durante los años de construcción del inmueble en base al avance de obra.

Las características de los préstamos con garantía personal vigentes al 31 de diciembre de 2022 son las

siguientes:

Inicio

Euros

Vencimiento

Importe inicial

Capital pendiente

Banco Santander

2020

12.000.000

9.069.341

2025

Banco Santander

2021

30.000.000

24.461.457

2026

Banco Santander

2022

10.000.000

2023

Abanca

2022

3.000.000

2.700.000

2027

Pichincha

2022

5.000.000

4.183.178

2025

Banca Pueyo

2022

5.000.000

2030

Banca Pueyo

2022

5.000.000

2030

Bankinter

2022

10.000.000

2032

Total

80.000.000

70.413.976

Adicionalmente, dentro del epígrafe “Deudas con entidades de crédito a corto plazo” se encuentran dos

pólizas de crédito contratadas con Bankinter con un límite de 2.000.000 euros una y 5.000.000 euros otra,

ambas con vencimiento el 26 de octubre de 2023. Dichas pólizas se encuentran dispuestas al 31 de

diciembre de 2022 en la cantidad de 6.872.437 euros. Asimismo, se encuentran registrados los intereses

devengados y no vencidos a 31 de diciembre de 2022 que ascienden a 392.903 (158.289 a 31 de diciembre

de 2021).

Los gastos financieros derivados de las deudas con entidades de crédito, en el ejercicio 2022, ascienden a

1.914.180 euros (1.772.748 euros en el ejercicio 2021), y se encuentran registrados en el epígrafe “Gastos

financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.

Como se desprende de la información descrita en esta nota, durante el ejercicio 2022, la Sociedad ha

formalizado diferentes préstamos a largo plazo (hipotecarios y no hipotecarios) con objeto de financiar sus

actividades. Los costes de constitución de dichos préstamos se encuentran registrados en el epígrafe

“Deudas con entidades de crédito a largo plazo” del balance de la Sociedad al 31 de diciembre de 2022

que ascienden a 315.555 euros y que se registran como gasto en la cuenta de resultados en base anual de

acuerdo con el periodo de amortización de los préstamos a los que están vinculados. Adicionalmente, el

epígrafe de “Otros activos financieros” (ver Nota 9) recoge un saldo de 454.848 euros correspondiente a

los costes de constitución de préstamos firmados por la Sociedad en el ejercicio 2022 que aún están

pendientes de formalizar por parte de la gestoría de la entidad financiera prestamista.

Los tipos de interés de los préstamos se establecen en términos de mercado referenciados a Euribor con

un diferencial fijo, a excepción del préstamo cubierto con la garantía de cobertura.

El epígrafe “Fianzas y depósitos” recoge las fianzas recibidas de clientes relacionadas con los alquileres

indicados en la Nota 7.

El detalle por vencimientos, al 31 de diciembre de 2022, es el siguiente:

Euros

2027

2023

2024

2025

2026

y siguientes

Total

Deudas con entidades crédito (*)

35.026.384

19.703.541

31.505.107

8.827.366

44.762.834

139.825.232

Fianzas y depósitos a largo plazo

448.430

205.388

1.412.640

1.833.765

3.900.223

Fianzas y depósitos a corto plazo

488.482

Total

35.514.811

20.151.971

31.710.496

9.266.692

47.569.913

144.213.882

(*) Préstamos con garantía hipotecaria por importe de 62.461.471 euros, préstamos con garantía personal por importe de 70.413.976

euros, disposiciones en póliza de crédito por importe 6.872.437 euros e intereses devengados pendientes de vencimiento por importe de

392.903 euros.

El detalle por vencimientos, al 31 de diciembre de 2021, es el siguiente:

Euros

2026

2022

2023

2024

2025

y siguientes

Total

Obligaciones y bonos

2.000.000

Intereses obligaciones y bonos

26.165

Deudas con entidades crédito (*)

15.343.959

13.988.663

14.148.068

26.369.099

26.481.184

96.330.972

Fianzas y depósitos a largo plazo

106.510

1.325.594

183.327

2.055.516

3.670.947

Fianzas y depósitos a corto plazo

599.852

Derivados

283.008

Total

17.969.976

14.095.173

15.473.662

26.552.426

28.819.708

102.910.944

(*) Préstamos con garantía hipotecaria por importe de 50.867.006 euros, préstamos con garantía personal por importe de 42.000.000

euros, disposiciones en póliza de crédito por importe 3.305.677 euros e intereses devengados pendientes de vencimiento por importe de

158.289 euros.

15. Instrumentos de cobertura

El detalle de los instrumentos financieros derivados, al cierre del ejercicio 2022, es el siguiente:

Euros

Valor razonable

Clasificación

Tipo

Nominal vivo

Vencimiento

Activo

Swap tipo interés

Cobertura tipo interés

Variable a Fijo

8.550.000

01.04.2026

314.055

El detalle de los instrumentos financieros derivados, al cierre del ejercicio 2021, es el siguiente:

Euros

Valor razonable

Clasificación

Tipo

Nominal vivo

Vencimiento

Pasivo

Swap tipo interés

Cobertura tipo interés

Variable a Fijo

8.550.000

01.04.2026

283.008

La Sociedad, con fecha 17 de febrero de 2017, procedió a la formalización de un instrumento financiero

derivado de Permuta de Tipos de Interés (SWAP), por importe de 8.550.000 euros, cuyo periodo de vigencia

está comprendido entre el 1 de abril de 2019 y el 1 de abril de 2026.

Este instrumento financiero ha tenido el siguiente impacto en el patrimonio neto de la Sociedad, según la

valoración realizada:

- Aumento patrimonial por importe de 597.063 euros en el ejercicio 2022 (reducción de 283.008

euros en el ejercicio 2021), que han sido registrados en el patrimonio neto de la Sociedad dentro

del epígrafe “Ajustes por cambios de valor”.

La Sociedad ha cumplido con los requisitos detallados en la Nota 5.5.3 sobre normas de registro y valoración

para poder clasificar los instrumentos financieros que se detallan arriba como de cobertura.

16. Información sobre los aplazamientos de pago efectuados a proveedores

A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la Ley 15/2010,

de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre)

preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar

en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a proveedores en

operaciones comerciales.

2022

2021

Días

Periodo medio de pago a proveedores

44,48

41,78

Ratio de operaciones pagadas

49,84

44,27

Ratio de operaciones pendientes de pago

21,88

27,43

Euros

Total pagos realizados

15.562.518

6.777.911

Total pagos pendientes

3.689.510

1.174.472

Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido

en cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios

devengadas desde la fecha de entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.

Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los

acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas

“Proveedores” y “Acreedores varios” del pasivo corriente del balance de situación.

Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los

bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.

El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2020 según la Ley 3/2004, de 29 de

diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales

es de 30 días a partir de la publicación de la mencionada Ley y hasta la actualidad (a menos que se cumplan

las condiciones establecidas en la misma, que permitirían elevar dicho plazo máximo de pago hasta los 60

días).

Según se indica en la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas, la cual

tiene como fin la reducción de la morosidad comercial y el apoyo financiero, la Sociedad detalla a

continuación el periodo medio de pago a proveedores, el volumen monetario y número de facturas pagadas

en un periodo inferior al máximo establecido en la normativa de morosidad y el porcentaje que suponen

sobre el número total de facturas y sobre el total monetario de los pagos a sus proveedores:

2022

Periodo medio de pago – facturas pagadas en periodo inferior al máximo legal

26,09

Número de facturas pagadas en plazo inferior al máximo legal

1.520

Porcentaje sobre el número total de facturas pagadas

66,61%

Euros

Importe de facturas pagadas en plazo inferior al máximo legal

13.037.097

Porcentaje sobre el importe total de facturas pagadas

83,77%

17. Garantías comprometidas con terceros

La Sociedad a 31 de diciembre de 2022 tiene otorgado un aval, de la entidad Kutxabank, ante el

Ayuntamiento de Madrid para la correcta gestión de residuos, por importe 6.431 euros, por las obras de

acondicionamiento puntual del edificio sito en la calle Pradillo 42.

18. Administraciones públicas y situación fiscal

18.1. Saldos corrientes con las Administraciones Públicas

La composición de los saldos deudores y acreedores con las Administraciones Públicas es la siguiente:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Deudor

Acreedor

Deudor

Acreedor

Retenciones del ejercicio en curso

20.362

7.346

Retenciones ejercicios anteriores

9.837

Impuesto sobre Valor Añadido

306.938

755.463

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

51.381

20.971

Retenciones de alquiler

505

Retenciones de capital mobiliario

30.287

Seguridad Social

7.483

6.462

Total

30.199

396.594

7.346

782.896

El resultado líquido del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 2021 aumenta en 2.491 euros (pasa de

7.346 euros a 9.837 euros) por las retenciones de capital inmobiliario de la comunidad de propietarios de

Glorieta de Cuatro Caminos 6 y 7 que se recibieron con posterioridad al cierre del ejercicio, pero que

constan dentro del cálculo del Impuesto y la devolución solicitada en julio de 2022.

La comunicación de la devolución por parte de la Agencia Tributaria se ha recibido el 6 de febrero de 2023.

En la comunicación se informa de un incremento de 9 euros por intereses de demora, siendo el importe

líquido total de la devolución 9.846 euros.

18.2 Conciliación resultado contable y base imponible fiscal

La conciliación entre el resultado contable y la base imponible del Impuesto sobre Sociedades de los

ejercicios 2022 y 2021 es la siguiente:

Euros

2022

2021

Resultado antes de Impuestos

14.254.856

21.824.771

Diferencias permanentes

Diferencias temporarias

162.102

219.312

Base Imponible previa

14.416.958

22.044.083

Base imponible (0%)

14.416.958

22.044.083

Base imponible (25%)

Compensación de bases imponibles negativas

Base imponible fiscal al 0%

14.416.958

22.044.083

Base imponible fiscal al 25%

Cuota íntegra (0%)

Cuota íntegra (25%)

Retenciones y pagos a cuenta

20.362

7.346

Líquido a (pagar) / devolver

20.362

7.346

Las diferencias temporarias del ejercicio 2022 que modifican el resultado contable antes de impuestos

ascienden a 162.102 euros y corresponden a:

- Ajuste negativo por la recuperación de la dotación por amortización de inversiones inmobiliarias

no deducible de acuerdo con la Ley 16/2012, que establece que la amortización contable del

inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias sólo era deducible hasta el 70%

de aquella que hubiera resultado fiscalmente deducible recuperándose, a partir del ejercicio 2015,

linealmente en 10 años, por importe de 441.736 euros.

- Ajuste positivo por los deterioros de las inversiones inmobiliarias del ejercicio 2022, por importe de

664.400 euros.

- Ajuste negativo como consecuencia de la reversión de deterioro de las inversiones inmobiliarias,

por importe de 111.101 euros.

- Durante el ejercicio 2022, se ha registrado como diferencia temporaria la amortización

correspondiente al fondo de comercio generado en la fusión producida (ver Nota 1) en el ejercicio,

por importe de 50.538 euros.

Al cierre del ejercicio 2022, la Sociedad tiene unas diferencias temporarias pendientes de imputar por

importe de 5.847.095 euros (5.518.708 euros en 2021) cuyo activo por impuesto diferido no ha sido

registrado dado que el tipo de gravamen aplicable es el 0%. Dichas diferencias temporarias incluyen el

importe de la amortización ajustada en 2013 y 2014 pendiente de deducir por importe de 425.558 euros, así

como los deterioros de las inversiones inmobiliarias por importe de 5.421.537 euros.

Al 31 de diciembre de 2022, la Sociedad tiene bases imponibles pendientes de compensar por importe de

357.592 euros (357.592 euros al 31 de diciembre de 2021).

Al cierre del ejercicio 2022 no hay gastos financieros que no hayan podido deducirse de la base imponible

del impuesto sobre sociedades.

Así mismo, al 31 de diciembre de 2022 existen deducciones en cuota pendientes de recuperar por importe

de 453 euros (mismo importe a 31 de diciembre 2021).

De acuerdo con el artículo 9.2 de la ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de

diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado

Inmobiliario, la autoliquidación del Impuesto se realizará sobre la parte de base imponible en el periodo

impositivo que proporcionalmente se corresponda con el dividendo cuya distribución se haya acordado en

relación con el beneficio obtenido en el ejercicio. Tal y como se indica en la Nota 4, al cierre del ejercicio

2022, los Administradores han propuesto a los Accionistas destinar a dividendos 12.653.959 euros

(15.148.123 euros en 2021), por lo que ha devengado Impuesto sobre Sociedades sobre dicho dividendo

atendiendo a la cuota a pagar por importe de 0 euros.

Así mismo, según el artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27

de diciembre, la Sociedad está obligada a repartir en concepto de dividendos al menos el 50 por ciento de

los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el

apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado

3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios

deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo

de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse

en su totalidad juntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo

de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento

establecido en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, aquellos beneficios deberán distribuirse en su

totalidad juntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.

A estos efectos, la Sociedad ha obtenido en el ejercicio 2022 un beneficio por la venta de activos

inmobiliarios por importe de 350.824 euros como resultado de la venta de diferentes promociones en

Vallecas, Sanchinarro y Coslada (8.988.341 euros en 2021 de beneficio neto tras la imputación de los costes

de transacción en la venta del inmueble). Durante el ejercicio 2022 se ha invertido en activos inmobiliarios

un importe superior al 50% del beneficio obtenido en la referida venta por lo que se da por cumplido el

requisito de reinversión descrito anteriormente.

Gasto por impuesto sobre Sociedades

Con motivo de la aplicación de la Ley 11/2021, de 9 de julio y Orden HFP/1430/2021, de 20 de diciembre

mediante la que se aprueba el “gravamen especial sobre beneficios no distribuidos por sociedades

anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario” dentro del Impuesto sobre Sociedades en su

modalidad de autoliquidación, la Sociedad no ha procedido a dotar provisión por impuesto sobre sociedades

hasta el momento en el que se apruebe en la Junta General de Accionistas de la Sociedad el reparto del

beneficio del ejercicio 2022.

Información adicional sobre Rentas Diferidas

A. Compañía Ibérica de Rentas Urbanas 2009, SOCIMI, S.A.U.

La sociedad Compañía Ibérica de Rentas Urbanas 2009, SOCIMI, S.A.U. se constituyó a raíz de la escisión

parcial de la sociedad, Cogein, S.L. (hoy S.L.U.) que se llevó a cabo el 22 de diciembre de 2009. Los activos

aportados por Cogein, S.L. (hoy S.L.U.) se acogieron al régimen fiscal de neutralidad fiscal.

De acuerdo con lo anterior, a efectos de cumplir con lo dispuesto en el artículo 86 LIS se incluye la

información que seguidamente se cita:

a) Período impositivo en el que la entidad transmitente, Cogein, S.L. (hoy S.L.U.), adquirió los bienes

transmitidos:

- Hotel Tryp Atocha: 2001 (vendido en 2015)

- Local Rutilo: 2000 (vendido en 2019)

- Hotel Innside Meliá Gran Vía: 2002

- Local Gran Vía 34: 2002

- Local Dulcinea: 1995

- Oficinas Pradillo 42: 2009

- Local Albalá 7: 2003

- Oficinas Gran Vía 1 1º y 2º derecha: 1993

- Local Gran Vía 1 1º izquierda: 1998

b) Relación de bienes adquiridos que se encuentren incorporados a los libros de contabilidad por un

valor diferente a aquél por el que figuraban en los de la entidad transmitente con anterioridad a la

realización de la operación, expresando ambos valores, así como las correcciones valorativas

constituidas en los libros de contabilidad de las dos entidades:

Datos al 31/12/2022

Inmueble

Euros

V.N.F.

V.M.T.

R.D.

Gran Vía,1 1º izquierda

541.883

2.730.000

2.188.117

Gran Vía,1 1º derecha

474.791

3.013.000

2.538.209

Gran Vía,1 1º izquierda

570.505

2.873.000

2.302.495

Hotel y local Gran Vía 34

45.845.703

43.065.500

-2.780.203

Local Dulcinea

446.843

1.525.000

1.078.157

Local Albalá 7

846.985

2.873.300

2.026.315

Pradillo, 42

17.762.500

18.227.308

464.808

Total

66.489.210

74.307.108

7.817.898

V.N.F.: Valor neto fiscal

V.M.T.: Valor mercado transmisión

R.D.: Renta diferida

c) No existen beneficios fiscales disfrutados por la entidad transmitente, respecto de los que la entidad

absorbida deba asumir el cumplimiento de determinados requisitos de acuerdo con lo establecido

en el apartado 1 del artículo 84 LIS.

B. Compañía Ibérica de Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U.

La sociedad absorbida, Compañía Ibérica de Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U. se constituyó a raíz de la

escisión parcial de la sociedad, Isla Canela, S.A. que se llevó a cabo el 29 de diciembre de 2009. Los activos

aportados por Isla Canela, S.A. se acogieron al régimen fiscal de neutralidad fiscal.

De acuerdo con lo anterior, a efectos de cumplir con lo dispuesto en el artículo 86 LIS se incluye la

información que seguidamente se cita:

a) Período impositivo en el que la entidad transmitente, Isla Canela, S.A., adquirió los bienes

transmitidos:

- Gran Vía 1 2º izquierda: 1987

- Centro Comercial Marina Isla Canela: 2000

- Hotel Barceló: 1998

- Hotel Atlántico: 2000

- Hotel Playa Canela: 2002

- Hotel Iberostar: 2002

- Hotel Golf Isla Canela: 2007

b) Relación de bienes adquiridos que se encuentren incorporados a los libros de contabilidad por un

valor diferente a aquél por el que figuraban en los de la entidad transmitente con anterioridad a la

realización de la operación, expresando ambos valores, así como las correcciones valorativas

constituidas en los libros de contabilidad de las dos entidades:

Datos al 31/12/2022

Inmueble

Euros

V.N.F.

V.M.T.

R.D.

Gran Vía 1 2º izquierda

374.654

1.940.000

1.565.346

Centro Comercial Marina Isla Canela

1.798.346

4.700.000

2.901.654

Hotel Barceló

7.090.735

23.700.000

16.609.265

Hotel Atlántico

18.667.707

29.200.000

10.532.293

Hotel Playa Canela

14.984.936

15.900.000

915.064

Hotel Iberostar

18.358.560

23.700.000

5.341.440

Hotel Isla Canela Golf

4.147.317

4.700.000

552.683

Total

65.422.255

103.840.000

38.417.745

V.N.F.: Valor neto fiscal

V.M.T.: Valor mercado transmisión

R.D.: Renta diferida

c) No existen beneficios fiscales disfrutados por la entidad transmitente, respecto de los que la entidad

absorbida deba asumir el cumplimiento de determinados requisitos de acuerdo con lo establecido

en el apartado 1 del artículo 84 LIS.

En el ejercicio 2013, la sociedad absorbida, Compañía Ibérica de Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U.,

absorbió a su vez a la sociedad, Compañía Ibérica de Rentas Urbanas 2009, SOCIMI, S.A.U. de forma que

adquirió todos sus activos y pasivos. Los inmuebles adquiridos por Compañía Ibérica de Rentas Urbanas

2009, SOCIMI, S.A.U. procedían de una operación de restructuración en la que la entidad transmitente

Cogein, S.L. (hoy S.L.U.) ejerció la facultad a la que actualmente se refiere el artículo 77.2 LIS.

C. Bensell Mirasierra, S.L.U.

Como consecuencia de la operación de adquisición y fusión posterior de esta sociedad participada con la

Sociedad, se puso de manifiesto una nueva renta diferida como resultado de la diferencia entre el valor neto

fiscal y el valor de adquisición y fusión por importe de 5.506.170 euros.

Datos al 31/12/2022

Inmueble

Euros

V.N.F.

V.M.T.

R.D.

Valle de la Fuenfría, 3

12.117.499

17.623.669

5.506.170

Total

12.117.499

17.623.669

5.506.170

V.N.F.: Valor neto fiscal

V.M.T.: Valor mercado transmisión

R.D.: Renta diferida

18.3 Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras

Según establece la legislación vigente en España, los impuestos no pueden considerarse definitivamente

liquidados hasta que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales

o haya transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años. Al cierre de 2022, la Sociedad tiene abiertos a

inspección los impuestos de los últimos cuatro años. Los Administradores de la Sociedad consideran que

se han practicado adecuadamente las liquidaciones de los mencionados impuestos, por lo que, aún en caso

de que surgieran discrepancias en la interpretación normativa vigente por el tratamiento fiscal otorgado a

las operaciones, los eventuales pasivos resultantes, en caso de materializarse, no afectarían de manera

significativa a las cuentas anuales adjuntas.

18.4 Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI

Esta información está contenida en el Anexo 1 adjunto (Ley 11/2009 modificada por Ley 16/2012).

19. Ingresos y gastos

19.1 Importe Neto de la cifra de negocios, otros ingresos de explotación y subvenciones

El detalle de estos epígrafes, al 31 de diciembre de 2022 y 2021, es el siguiente:

Euros

2022

2021

Hoteles

9.747.961

6.389.336

Oficinas

11.331.546

9.266.406

Comercial

9.564.815

7.443.982

Industrial

982.093

Subtotal alquileres

30.644.323

24.081.817

Prestaciones de servicios varios

63.007

38.396

Subvenciones de capital traspasadas al resultado

56.351

Total ingresos

30.763.680

24.176.564

La facturación de la Sociedad, durante los ejercicios 2022 y 2021, se efectuó en su totalidad en el territorio

nacional.

19.2 Gastos de personal

El saldo de este epígrafe en los ejercicios 2022 y 2021, presenta la siguiente composición:

Euros

2022

2021

Sueldos y salarios:

Sueldos, salarios y asimilados

358.311

340.467

Cargas sociales:

Seguridad Social a cargo de la empresa

74.088

68.559

Otras cargas sociales

53.704

54.524

Total

486.103

463.550

19.3 Servicios Exteriores y tributos

El detalle de este epígrafe, en los ejercicios 2022 y 2021, es el siguiente:

Euros

2022

2021

Arrendamientos

27.921

18.306

Reparaciones y conservación

851.544

525.084

Servicios de profesionales independientes

365.912

858.745

Primas de seguros

78.669

76.693

Servicios bancarios y similares

9.012

14.128

Publicidad, propaganda y relaciones públicas

21.951

3.975

Suministros

1.245.470

632.759

Otros servicios

410.322

251.867

Otros tributos

2.289.343

2.014.701

Total

5.300.144

4.396.258

20. Operaciones y saldos con partes vinculadas

20.1 Operaciones con vinculadas

Las transacciones realizadas con empresas vinculadas, en los ejercicios 2022 y 2021, han sido las siguientes:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Gastos

Ingresos

Gastos

Ingresos

explotación

financieros

explotación

financieros

Isla Canela, S.A.

126.218

108.891

91.501

103.318

540

Promociones y Construcciones PYC Pryconsa, S.A.

670.098

25.253

26.519

215.644

24.208

38.663

Planificación Residencial y Gestión, S.A.U.

5.317

689

-21

434

Cogein, S.L.U.

751

132.886

753

Propiedades Cacereñas, S.L.U.

294

295

Triangulo Plaza Cataluña, S.L.

260

259

Jardins Sottomayor - Imobiliária e Turismo, SA

3.267

3.209

Codes Capital Partners, S.L.U.

319

Cotos Capital S.L.

322

Pryconsa Senyor, S.L.

5.813

3.121

Promoción, Gestión y Marketing Inmobiliario, S.L.

1.208

751

Per 32, S.L.

183

200

Total

801.633

146.931

159.405

307.124

136.867

39.203

En este sentido, al 31 de diciembre de 2022, la relación existente entre las sociedades con las que la

Sociedad tiene “Operaciones y saldos con partes vinculadas” relevantes es la siguiente:

- Isla Canela, S.A.: Sociedad participada por PER 32, S.L. en un 93,90%.

- Promociones y Construcciones PYC Pryconsa, S.A.: Accionista directo de la Sociedad con un

11,19% de participación.

20.2 Saldos con sociedades vinculadas

El importe de los saldos con sociedades vinculadas al 31 de diciembre de 2022 y 2021 son los siguientes:

Ejercicio 2022

Euros

Créditos otorgados a

empresas vinculadas

(Nota 9)

Créditos recibidos de

empresas vinculadas

Cogein, S.L.U.

3.461.920

Total

3.461.920

Ejercicio 2021

Euros

Créditos otorgados a

empresas vinculadas

(Nota 9)

Créditos recibidos de

empresas vinculadas

Promociones y Construcciones PYC, Pryconsa, S.A. (Nota 8)

38.400

Total

38.400

Los principales contratos que actualmente tiene la sociedad firmados con empresas vinculadas son los

siguientes:

- Con fecha 30 de abril de 2018, la Sociedad firmó con Promociones y Construcciones PYC

Pryconsa, S.A., un contrato de arrendamiento de plazas de garaje, por el cual la segunda es

arrendataria de 17 plazas de garaje propiedad de la Sociedad ubicadas en el edificio de Glorieta

de Cuatro Caminos, 6 y 7 de Madrid. La duración del contrato es de cinco años, a contar desde el

1 de mayo de 2018, prorrogable, por periodos de otros cinco años, salvo voluntad expresa de las

partes.

- Con fecha 28 de abril de 2017, la Sociedad firmó con Promociones y Construcciones PYC

Pryconsa, S.A., un contrato de prestación de servicios técnicos consistente en (i) asistencia técnica

sobre los inmuebles construidos por ésta y (ii) dirección integral de proyecto de las obras de

remodelación, reforma o adaptación sobre los inmuebles propiedad de la Sociedad, a cambio de

una remuneración del 5% calculada sobre el valor de las obras que se realicen dentro del marco

del mencionado contrato. La vigencia de este contrato se estableció con una duración anual,

renovándose tácitamente por periodos anuales, salvo voluntad expresa de las partes.

- Con fecha 11 de junio de 2014, la Sociedad formalizó con Promociones y Construcciones PYC

Pryconsa, S.A., un contrato de prestación de servicios por el que la segunda presta a la Sociedad

un servicio de asistencia de gestión integral de servicios de administración, legal y fiscal, así como

cesión de uso de espacio. El contrato tiene vigencia anual prorrogable salvo denuncia de las partes.

- Con fecha 1 de septiembre de 2022, las diferentes sociedades del Grupo PER 32 han suscrito un

contrato marco de financiación reciproca por el que cualquier sociedad con exceso de liquidez

puede financiar al resto de sociedades que precise dicha financiación en condiciones de mercado

siempre y cuando sus necesidades de financiación estuvieran cubiertas. El plazo del acuerdo es

de tres años prorrogable automáticamente por períodos de tres años salvo renuncia por alguna de

las Sociedades.

Como consecuencia de las fusiones descritas en la Nota 1 se traspasaron a la Sociedad todas las

obligaciones y derechos derivados de los siguientes contratos con Promociones y Construcciones PYC

Pryconsa, S.A. e Isla Canela, S.A:

- El 1 de junio de 2012, Isla Canela S.A. y Compañía Ibérica de Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U.

firmaron un acuerdo de prestación de servicios técnicos relacionados con el mantenimiento de los

hoteles propiedad de Compañía Ibérica de Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U. De acuerdo con el

mencionado contrato, Isla Canela S.A. proporciona a la Sociedad un servicio integral de

mantenimiento preventivo de los hoteles propiedad de la Sociedad situados en Isla Canela. El

contrato es anual pero renovable por las partes tácitamente con carácter también anual, aunque

cualquiera de las partes puede darlo por resuelto en cualquier momento.

Adicionalmente, el contrato de servicios técnicos mencionado establece que Isla Canela, S.A.

presta a la Sociedad el servicio de dirección integral de proyecto de las obras de remodelación,

reforma o adaptación que sea necesario realizar sobre los hoteles propiedad de la Sociedad en Isla

Canela.

- El 31 de diciembre de 2012, Isla Canela S.A. y Compañía Ibérica de Bienes Raíces 2009, SOCIMI,

S.A.U. firmaron un contrato de arrendamiento de inmueble hotelero (Hotel Isla Canela Golf). El

contrato se renueva trianualmente siendo el vencimiento actual el 31 de diciembre de 2023.

- El 1 de noviembre de 2022, se firma con la sociedad Planificación Residencial y Gestión, S.A.U un

contrato de subarriendo de una parte de la segunda planta del edificio de oficinas sito en la Glorieta

de Cuatro Caminos 6 y 7. El plazo de duración del subarrendamiento es el mismo que el del

arrendamiento suscrito por Planificación Residencial y Gestión, S.A.U. como arrendataria.

21. Retribuciones al Consejo de Administración y a la Alta Dirección

La remuneración total, devengada en los ejercicios 2022 y 2021 por todos los conceptos, de los miembros

del Consejo de Administración y la Alta Dirección de Saint Croix Holding Immobilier, SOCIMI, S.A. y

personas que desempeñan funciones asimiladas al cierre de cada uno de los ejercicios puede resumirse en

la forma siguiente:

Euros

2022

2021

Retribución fija

40.000

Retribución variable

1.000

Dietas

10.000

Total

51.000

Las funciones de la Alta Dirección son ejercidas por los miembros del Consejo de Administración.

Por otra parte, al 31 de diciembre de 2022 y 2021 no existen anticipos ni créditos ni otro tipo de garantías,

ni obligaciones contraídas en materia de pensiones o seguros de vida respecto a los miembros actuales y

antiguos del Consejo de Administración.

Durante los ejercicios 2022 y 2021 la Sociedad no ha satisfecho importe alguno como concepto de seguro

de responsabilidad civil de los Administradores.

De la misma forma no han existido contratos entre la Sociedad y cualquiera de los Administradores o

persona que actúe por cuenta de ellos, por operaciones ajenas al tráfico ordinario de la sociedad o que no

se hayan realizado en condiciones normales.

El número de Consejeros distribuido por sexos es el que a continuación detallamos para los ejercicios 2022

y 2021:

2022

2021

Hombres

Mujeres

Total

Hombres

Mujeres

Total

Adicionalmente, el Consejo de Administración tiene nombrado un Secretario del Consejo, no Consejero,

que es hombre.

22. Información sobre situaciones de conflicto de interés por parte de los Administradores

Al cierre del ejercicio 2022, ni los miembros del Consejo de Administración de Saint Croix Holding

Immobilier, SOCIMI, S.A. ni las personas vinculadas a los mismos según se define en la Ley de Sociedades

de Capital han comunicado a los demás miembros del Consejo de Administración situación alguna de

conflicto, directo o indirecto, que pudieran tener con el interés de la Sociedad.

23. Otra información

23.1 Personal

El número medio de personas empleadas durante el ejercicio 2022 y 2021, detallado por categorías, es el

2022

2021

Dirección

Personal técnico

Personal administrativo

Total

Asimismo, la distribución por sexos al término de los ejercicios 2022 y 2021, detallado por categorías, es el

2022

2021

Hombres

Mujeres

Hombres

Mujeres

Consejeros

Dirección

Personal técnico

Personal administrativo

Total

No existen personas empleadas con discapacidad igual o superior al 33%, al cierre de los ejercicios 2022 y

2021.

23.2 Honorarios de auditoría

Durante los ejercicios 2022 y 2021, los honorarios relativos a los servicios de auditoría de cuentas y a otros

servicios prestados por el auditor de la Sociedad, BDO Auditores, S.L.P., o por una empresa vinculada al

auditor por control, propiedad común o gestión han sido los siguientes:

Euros

Servicios prestados por el auditor de

cuentas y por empresas vinculadas

2022

2021

Servicios de Auditoría

29.380

28.250

Otros servicios de Verificación

Total servicios de Auditoría y Relacionados

29.380

28.250

Servicios de Asesoramiento Fiscal

Otros Servicios

Total Servicios Profesionales

29.380

28.250

24. Información medioambiental

La actividad medioambiental es aquella cuyo objetivo consiste en prevenir, reducir o reparar el daño que se

produzca sobre el medioambiente.

El objeto social de la Sociedad, de acuerdo con sus estatutos, es el descrito en el Nota 1.

Dadas las actividades a las que se dedica la Sociedad, las mismas no tienen directamente responsabilidades,

gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos

en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de esta. Por este motivo no se incluyen

desgloses específicos en la presente memoria de las cuentas anuales respecto a información de cuestiones

medioambientales.

Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, la Sociedad no tiene registrada provisión alguna por posibles riesgos

medioambientales, dado que los Administradores estiman que no existen contingencias significativas

relacionadas con posibles litigios, indemnizaciones u otros conceptos.

25. Información segmentada

Ejercicio 2022

Euros

Hoteles

Oficinas

Comercial

Otros

Total

Ingresos

9.785.315

11.352.483

9.569.532

30.707.329

Costes Indirectos

-1.105.863

-2.505.625

-1.541.024

-5.152.512

Margen Neto

8.679.451

8.846.859

8.028.508

25.554.818

Gastos generales

-201.949

-234.292

-197.495

-633.736

Ebitda

8.477.503

8.612.567

7.831.012

24.921.082

% s/ ingresos

86,63%

75,87%

81,83%

81,16%

Amortizaciones

-2.327.936

-2.519.145

-1.135.839

-3.203

-5.986.123

Subvenciones

56.351

Resultados extraordinarios

-20.765

172

-20.593

Resultado enajenación activos inmobiliarios

350.824

Deterioro/Reversión activos inmobiliarios

-478.996

Resultado financiero

-779.421

-155.478

-3.652.788

-4.587.688

Ebt

6.185.153

5.186.000

6.539.695

-3.655.991

14.254.857

Impuesto sociedades

Resultado neto

6.185.153

5.186.000

6.539.695

-3.655.991

14.254.857

% s/ ingresos

63,21%

45,68%

68,34%

0,00%

46,42%

Ejercicio 2021

Euros

Hoteles

Oficinas

Comercial

Industrial

Otros

Total

Ingresos

6.406.676

9.287.463

7.443.982

982.092

24.120.213

Costes Indirectos

-978.469

-2.156.471

-498.108

-52.939

-3.685.987

Margen Neto

5.428.206

7.130.992

6.945.874

929.153

20.434.226

Gastos generales

-162.774

-235.966

-189.129

-24.952

-612.822

Ebitda

5.265.432

6.895.026

6.756.745

904.201

19.821.404

% s/ ingresos

82,19%

74,24%

90,77%

92,07%

82,18%

Amortizaciones

-2.269.685

-2.246.719

-1.040.657

-132.021

-1.527

-5.690.608

Subvenciones

56.351

Resultados extraordinarios

24.854

Resultado enajenación activos inmobiliarios

8.961.619

Deterioro/Reversión operaciones comerciales

6.456

Deterioro/Reversión activos inmobiliarios

-73.669

-311.929

-385.598

Resultado financiero

-722.904

-416.146

53.318

116.026

-969.706

Ebt

3.076.952

12.813.352

4.994.470

825.498

114.499

21.824.771

Impuesto sociedades

Resultado neto

3.076.952

12.813.352

4.994.470

825.498

114.499

21.824.771

% s/ ingresos

48,03%

137,96%

67,09%

84,06%

90,48%

El detalle de los ingresos y coste neto en libros de los activos inmobiliarios, incluyendo el inmovilizado

material en curso, al 31 de diciembre de 2022 y a 31 de diciembre de 2021, es como sigue:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Ingresos

Coste neto

Ingresos

Coste neto

Hoteles

9.785.315

31,87%

102.661.073

6.406.676

26,56%

104.555.281

Oficinas

11.352.483

36,97%

209.919.449

9.287.463

38,50%

171.032.481

Comercial

9.569.532

31,16%

96.818.388

7.443.982

30,86%

98.012.024

Industrial

982.092

4,07%

Dotacional

14.214.881

Solares

23.357.622

Total ingresos

30.707.329

100%

423.613.790

24.120.213

100,00%

396.957.408

El detalle de la contribución de los ingresos desde un punto de vista geográfico es como sigue:

Euros

31/12/2022

31/12/2021

Ingresos

Madrid

22.306.777

72,64%

18.467.232

76,56%

Huelva

8.400.553

27,36%

5.652.981

23,44%

Castellón

Total

30.707.329

100,00%

24.120.213

100,00%

Adicionalmente, desde un punto de vista de tipología del activo es interesante destacar la evolución del

índice de ocupación por tipo de activo. Al 31 de diciembre de 2022, el grado de ocupación de los activos

de la Sociedad destinados al arrendamiento es del 92% (92% en 2021) en base a los metros cuadrados

arrendados, siendo el detalle el siguiente:

31/12/2022

31/12/2021

Ocupación

Hoteles

99.408

100,00%

80.135

100,00%

Oficinas

62.406

95,41%

45.861

89,52%

Comercial

40.852

61,73%

40.736

80,40%

Dotacional

19.273

100,00%

Total

221.938

91,66%

166.732

92,33%

Con relación a la Parcela TER.02-178-A (Valdebebas) de uso hotelero y dotacional, en el ejercicio 2022, tras

la firma de sendos contratos de arrendamiento de cosa futura e inicio de las obras de construcción, la

Sociedad ha incluido en la superficie bruta alquilable de uso hotelero y dotacional la cifra de los metros

cuadrados de esta parcela, que ha sido segregada en dos fincas resultantes en este ejercicio 2022, y que

totalizan 19.273 m2 cada una de ellas.

Durante el ejercicio 2022, el índice de ocupación de los bienes inmuebles se ha mantenido con respecto a

la existente a 31 de diciembre de 2021.

26. Normas Internacionales de Información Financiera

De acuerdo con el artículo 525 de la Ley de Sociedades de Capital, las sociedades que hayan emitido valores

admitidos a cotización en un mercado regulado de cualquier Estado miembro de la Unión Europea, en el

sentido del punto 13 del artículo 1 de la Directiva 93/22/CEE del Consejo, de 10 de mayo de 1993, relativa

a los servicios de inversión en el ámbito de los valores negociables, y que, de acuerdo con la normativa en

vigor, únicamente publiquen cuentas anuales individuales, vendrán obligadas a informar en la memoria de

las cuentas anuales de las principales variaciones que se originarían en los fondos propios y en la cuenta de

pérdidas y ganancias si se hubieran aplicado las Normas Internacionales de Información Financiera

adoptadas por la Unión Europea (en adelante, “las NIIF-UE”).

Una vez aplicado el Plan General de Contabilidad aprobado mediante el Real Decreto 1514/2007, de 16 de

noviembre, modificado por el Real Decreto 1159/2010, el cual fue modificado en 2016 por el Real Decreto

602/2016 y modificado el 1/2021 de 12 enero, a las operaciones de la Sociedad, no existen diferencias

significativas entre dicha norma y las NIIF-UE, salvo por la inclusión de las subvenciones de capital, netas

de su correspondiente efecto impositivo, en el patrimonio neto de la Sociedad.

Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, la Sociedad no tiene en vigor ningún contrato de arrendamiento en

virtud del cual actúe como arrendatario (arrendamiento operativo), por lo que no es de aplicación la NIIF 16

en cuanto al reconocimiento de un derecho de uso del activo y un pasivo por arrendamiento.

Adicionalmente, las modificaciones a la IFRS 16 “Leases: Covid-19 Related Rent Concessions beyond 30

June 2021” con aplicación obligatoria a partir del 1 de abril de 2021 no suponen efectos sobre el patrimonio

y los resultados de la Sociedad.

27. Hechos posteriores

Desde el 31 de diciembre de 2022 y hasta la fecha de formulación de las Cuentas Anuales de la Sociedad

del ejercicio 2022 no se han producido hechos relevantes que sean preciso desglosar en este apartado a

excepción de:

- El pasado 13 de enero, la Sociedad ha firmado con Banca March una línea de financiación de

circulante con garantía personal por importe de 7.500.000 € de libre disposición y vencimiento el

13 de enero de 2024.

- Con fecha 6 de febrero de 2023, la Sociedad ha realizado la segunda y última disposición de

12.000.000 euros del préstamo formalizado con Bankinter en 2022 para la financiación de las obras

de rehabilitación y puesta en funcionamiento del edificio de uso terciario propiedad de la Sociedad

y situado en la calle Arapiles 14 de Madrid. Las obras fueron terminadas a finales de diciembre de

2022 habiéndose cumplido a dicha fecha las condiciones precedentes necesarias para realizar

dicha disposición que con esta fecha se ha realizado.

- Con fecha 23 de febrero de 2023, la Sociedad ha formalizado un préstamo con garantía hipotecaria

con Banco Santander de 36.000.000 euros con objeto de financiar las obras de construcción de

un hospital privado sobre la parcela TER.02-178-A1 propiedad de la Sociedad situada en la calle

Gustavo Pérez Puig nº 66 de Madrid. Dicho hospital será explotado por Sanitas S.A. de Hospitales

en virtud del contrato de arrendamiento de cosa futura firmado entre las partes en el ejercicio 2022.

Dicho préstamo tiene un periodo de disposición y carencia de 3 años y 10 años adicionales de

amortización con cuotas crecientes.

- Con fecha 28 de febrero de 2023, la Sociedad ha formalizado un préstamo con garantía personal

con Banco Santander de 10.000.000 euros con objeto de financiar su circulante. Dicho préstamo

tiene vencimiento a 12 meses.

Anexo 1. Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI

Descripción

Ejercicio 2022

a) Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la

aplicación del régimen fiscal establecido en la Ley

11/2009, modificado por la Ley 16/2012, de 27 de

diciembre.

Como se describe en la Nota 1, la Sociedad se constituyó, el 1 de diciembre

de 2011 en Luxemburgo, no habiendo aplicado ningún beneficio a reservas

procedentes de ejercicios anteriores.

b) Reservas de cada ejercicio en que ha resultado

aplicable el régimen fiscal especial establecido en

dicha ley.

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad

- Bº del 2014 aplicados a reservas: 921.102 euros

- Bº del 2015 aplicados a reservas: 2.776.186 euros

- Bº del 2016 aplicados a reservas: 1.724.518 euros

- Bº del 2017 aplicados a reservas: 1.320.042 euros

- Bº del 2018 aplicados a reservas: 1.455.425 euros

- Bº del 2019 aplicados a reservas: 1.730.153 euros

- Bº del 2020 aplicados a reservas: 944.411 euros

- Bº del 2021 aplicados a reservas: 6.676.648 euros

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA

IBÉRICA DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Bº del 2009 aplicados a reservas: 936.358 euros

- Bº del 2010 aplicados a reservas: 871.431 euros

- Bº del 2011 aplicados a reservas: 1.000.888 euros

- Bº del 2012 aplicados a reservas: 43.627 euros

- Bº del 2013 aplicados a reservas: 470.286 euros

- Bº del 2014 aplicados a reservas: 1.208.270 euros

- Bº del 2015 aplicados a reservas: 3.699.608 euros

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad Absorbida INVERETIRO,

SOCIMI, S.A.U.

- Bº del 2015 aplicados a reservas: 477.756 euros

- Beneficios procedentes de rentas sujetas al

gravamen del tipo general.

- Bº fiscal del 2019 por la venta de Rutilo 21, 23 y 25: 572.893 euros

- Beneficios procedentes de rentas sujetas al

gravamen del tipo del 19%.

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA

IBÉRICA DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Bº del 2009 aplicados a reservas: 936.358 euros

- Bº del 2010 aplicados a reservas: 871.431 euros

- Bº del 2011 aplicados a reservas: 1.000.888 euros

- Bº del 2012 aplicados a reservas: 43.627 euros

- Beneficios procedentes de rentas sujetas al

gravamen del tipo del 0%.

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad

- Bº del 2014 aplicados a reservas: 921.102 euros

- Bº del 2015 aplicados a reservas: 2.776.186 euros

- Bº del 2016 aplicados a reservas: 1.724.518 euros

- Bº del 2017 aplicados a reservas: 1.320.042 euros

- Bº del 2018 aplicados a reservas: 1.455.425 euros

- Bº del 2019 aplicados a reservas: 1.730.153 euros

- Bº del 2020 aplicados a reservas: 944.411 euros

- Bº del 2021 aplicados a reservas: 6.676.648 euros

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA

IBÉRICA DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Bº del 2013 aplicados a reservas: 470.286 euros

- Bº del 2014 aplicados a reservas: 1.208.270 euros

- Bº del 2015 aplicados a reservas: 3.699.608 euros

Beneficios aplicados a reservas por la Sociedad Absorbida INVERETIRO,

SOCIMI, S.A.U.

- Bº del 2015 aplicados a reservas: 477.756 euros

c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de

cada ejercicio en que ha resultado aplicable el

régimen fiscal establecido en esta Ley.

Dividendos distribuidos por la Sociedad

- Distribución de dividendos del 2015: 6.979.719 euros

- Distribución de dividendos del 2016: 13.958.138 euros

- Distribución de dividendos del 2017: 11.880.376 euros

- Distribución de dividendos del 2018: 13.098.821 euros

- Distribución de dividendos del 2019: 12.526.626 euros

- Distribución de dividendos del 2020: 8.499.697 euros

- Distribución de dividendos del 2021: 15.148.124 euros

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA IBÉRICA

DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Distribución de dividendos del 2009: 3.382.919 euros

- Distribución de dividendos del 2010: 3.121.886 euros

- Distribución de dividendos del 2011: 3.585.669 euros

- Distribución de dividendos del 2012: 156.295 euros

- Distribución de dividendos del 2013: 1.209.306 euros

- Distribución de dividendos del 2014: 10.874.427 euros

- Distribución de dividendos del 2015: 14.799.010 euros

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida INVERETIRO, SOCIMI,

S.A.U.

- Distribución de dividendos del 2015: 1.987.206 euros

- Dividendos procedentes de rentas sujetas al

gravamen del tipo general.

- Dividendos procedentes de rentas sujetas al

gravamen del tipo del 18% (2009) y 19% (2010 a

2012).

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida Compañía Ibérica de

Bienes Raíces 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Distribución de dividendos del 2009: 3.382.919 euros

- Distribución de dividendos del 2010: 3.121.886 euros

- Distribución de dividendos del 2011: 3.585.669 euros

- Distribución de dividendos del 2012: 156.295 euros

- Dividendos procedentes de rentas sujetas al

gravamen del tipo del 0%.

Dividendos distribuidos por la Sociedad

- Distribución de dividendos del 2015: 6.979.719 euros

- Distribución de dividendos del 2016: 13.958.138 euros

- Distribución de dividendos del 2017: 11.880.376 euros

- Distribución de dividendos del 2018: 13.098.821 euros

- Distribución de dividendos del 2019: 12.526.626 euros

- Distribución de dividendos del 2020: 8.499.697 euros

- Distribución de dividendos del 2021: 15.148.124 euros

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA IBÉRICA

DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Distribución de dividendos del 2013: 1.209.306 euros

- Distribución de dividendos del 2014: 10.874.427 euros

- Distribución de dividendos del 2015: 14.799.010 euros

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida INVERETIRO, SOCIMI,

S.A.U.

- Distribución de dividendos del 2015: 1.987.206 euros

d) Dividendos distribuidos con cargo a reservas

- Distribución con cargo a reservas sujetas al

gravamen del tipo general.

- Distribución con cargo a reservas sujetas al

gravamen del tipo del 19%.

- Distribución con cargo a reservas sujetas al

gravamen del tipo del 0%.

e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a

que se refieren las letras c) y d) anteriores.

Dividendos distribuidos por la Sociedad

- Dividendos del 2015: 1 de abril de 2016

- Dividendos del 2016: 29 de junio de 2017

- Dividendos del 2017: 26 de abril de 2018

- Dividendos del 2018: 25 de abril de 2019

- Dividendos del 2019: 30 de junio de 2020

- Dividendos del 2020: 29 de abril de 2021

- Dividendos del 2021: 27 de abril de 2022

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA IBÉRICA

DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

- Dividendos del 2009: 29 de junio de 2010

- Dividendos del 2010: 30 de junio de 2011

- Dividendos del 2011: 28 de junio de 2012

- Dividendos del 2012: 20 de junio de 2013

- Dividendos del 2013: 30 de junio de 2014

- Dividendos del 2014: 22 de junio de 2015

- Dividendos del 2015: 1 de abril de 2016

Dividendos distribuidos por la Sociedad Absorbida INVERETIRO, SOCIMI,

S.A.U.

- Dividendos del 2015: 1 de abril de 2016

f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al

arrendamiento que producen rentas acogidas a este

régimen especial y que permanecen en el balance de

la sociedad a la fecha de información.

Inmuebles procedentes de la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA IBÉRICA

DE BIENES RAÍCES 2009, SOCIMI, S.A.U.

Los inmuebles eran titularidad de la Sociedad Absorbida con fecha

29/12/2009. Debido a la operación de escisión parcial de la sociedad

vinculada, Isla Canela, S.A., las fechas de titularidad son las siguientes:

- Hotel Isla Canela Golf: 28/12/2007

- Hotel Barceló Isla Canela: 06/07/1998

- Hotel Iberostar Isla Canela: 01/07/2002

- Hotel Playa Canela: 16/05/2002

- Hotel Meliá Atlántico: 25/05/2000

- Centro Comercial Marina Isla Canela: 17/10/2000

- Inmueble en Calle Gran Vía 1: 19/10/1987

Durante el ejercicio 2012, se produjeron las siguientes altas de inversiones

inmobiliarias, adquiridas a la sociedad vinculada Promociones y

Construcciones, PYC, Pryconsa, S.A.:

- Oficinas Sanchinarro VI: 29/11/2012

- Oficinas Sanchinarro VII: 29/11/2012

- Vallecas Comercial I: 30/10/2012

- Vallecas Comercial II: 30/10/2012

- Oficinas Coslada III: 29/11/2012

Inmuebles procedentes de la Sociedad Absorbida COMPAÑÍA IBÉRICA

DE RENTAS URBANAS 2009 SOCIMI, S.A.U.,

Los inmuebles fueron titularidad de la Sociedad Absorbida con fecha

22/12/2009. Debido a la operación de escisión parcial de la sociedad

vinculada, Cogein, S.L.U., las fechas de titularidad son las siguientes:

- Hotel Innside Meliá Gran Vía: 16/05/2002

- Local Gran Vía 34: 16/05/2002

- Local Dulcinea: 21/09/1995

- Oficinas Pradillo 41: 27/02/2009

- Local Albalá, 7: 26/09/2003

- Oficinas Gran Vía 1-1º y 2º Dcha.: 15/10/1993

- Oficinas Gran Vía 1-1º Izda.: 10/02/1998

- Edificio Plaza de España (Castellón): 29/12/2011

Inmuebles procedentes de la Sociedad Absorbida INVERETIRO, SOCIMI,

S.A.U.

- Oficinas Titán, 13: 12/02/2014

- Local Conde de Peñalver, 16: 01/12/2013

Inmuebles procedentes de la Sociedad Absorbida BENSELL

MIRASIERRA, S.L.U.

Valle de la Fuenfría, 3: 09/03/2015

Adquisiciones directas realizadas en la Sociedad y que permanecen en

propiedad:

- Local Gran Vía 55: 01/03/2016

- Edificio José Abascal 41: 02/12/2016

- Edificio Orense, 62: 07/02/2017

- Locales Goya, 59: 10/02/2017

- Local Glorieta de Cuatro Caminos, 6 y 7: 11/04/2018

- Edificio Juan Ignacio Luca de Tena 17: 31/01/2019

- Parcela TER.02-178-A (Valdebebas): 09/09/2020

- Edificio Arapiles, 14: 08/10/2021

- Centro Comercial Sexta Avenida: 30/11/2021

- Oficinas Santiago de Compostela 100 bis: 27/07/2022

- Oficinas Avenida de Cantabria 51: 27/07/2022

g) Fecha de adquisición de las participaciones en el

capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del

artículo 2 de esta Ley.

2019: Unibail Rodamco. 6.950 acciones (Valor actual 0,34 MM€)

2020: Inmobiliaria Colonial: 1.572.296 acciones

2021: Inmobiliaria Colonial: 1.113.250 acciones

(Valor actual total inmobiliaria Colonial 16,14 MM€)

h) Identificación del activo que computa dentro del 80

por ciento a que se refiere el apartado 1 del artículo 3

de esta Ley.

El detalle de los activos inmobiliarios y su coste bruto en libros, expresados en

millones de euros, es el siguiente:

Meliá Atlántico

36,40

Barceló Isla Canela

28,35

Iberostar Isla Canela

25,79

Meliá Innside Gran Vía

24,85

Playa Canela

17,51

Isla Canela Golf

5,28

Hotel Valdebebas (en construcción)

14,89

Hoteles

153,07

Pradillo 42

22,38

Sanchinarro VI

5,87

Sanchinarro VII

0,86

Titán 13

31,91

Valle de la Fuenfría, 3

18,23

José Abascal 41

25,61

Juan Ignacio Luca de Tena,17

30,80

Avda. Cantabria, 51

16,75

Santiago Compostela, 100 bis

22,33

Orense 62

4,40

Arapiles, 14

36,27

Coslada III

0,21

Vallecas Comercial I

1,89

Gran Vía 1 (2º derecha)

2,87

Gran Vía 1 (1º derecha)

3,01

Gran Vía 1 (2º izquierda)

1,94

Oficinas

225,32

Gran Vía 34

21,53

Plaza España

15,10

Conde Peñalver 16

20,43

Gran Vía 55

13,46

Cuatro Caminos

7,12

Goya 59

15,81

Centro Comercial Sexta Avenida

10,95

Vallecas Comercial II

3,91

Centro Comercial Marina Isla Canela

4,72

Albalá 7

2,87

Gran Vía 1 (1º izquierda)

2,73

Dulcinea 4

1,53

Comercial

120,14

Hospital Valdebebas (en construcción)

14,21

Dotacional

14,21

Total activos inmobiliarios:

512,75

Unibail Rodamco

0,34

Inmobiliaria Colonial:

16,14

Total:

529,23

i) Reservas procedentes de ejercicios en que ha

resultado aplicable el régimen fiscal especial

establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el

período impositivo, que no sea para su distribución o

para compensar pérdidas. Deberá identificarse el

ejercicio del que proceden dichas reservas.

Bº del 2019 aplicado a reservas voluntarias: 304.475 euros

Informe de Gestión

Ejercicio 2022

SAINT CROIX HOLDING IMMOBILIER, SOCIMI, S.A.

Informe de gestión al cierre del ejercicio 2022

1. Explicación de las cifras al 31 de diciembre 2022

A continuación, se detallan las principales cifras al 31 de diciembre de 2022 en comparación con el 31 de

diciembre de 2021.

Euros

31/12/2022

31/12/2021

+ / -

Ingresos

30.707.329

24.120.213

27%

Arrendamientos

30.644.323

24.081.817

Prestaciones de servicios varios

63.007

38.396

Gastos operativos

-5.152.512

-3.685.987

40%

Net operating income (NOI)

25.554.818

20.434.226

25%

Gastos generales

-633.736

-612.822

Ebitda

24.921.082

19.821.404

26%

Resultado financiero

-4.587.688

-969.706

373%

Ebtda

20.333.394

18.851.698

Amortizaciones

-5.986.123

-5.690.608

Subvenciones

56.351

Deterioro/Reversión operaciones comerciales

6.456

Deterioro/Reversión activos inmobiliarios

-478.996

-385.598

Otros resultados

-20.593

24.853

Rdo. Enajenación activos inmobiliarios

350.824

8.961.619

Ebt

14.254.857

21.824.771

-35%

Impuesto sociedades

Resultado neto

14.254.857

21.824.771

-35%

Indicadores sectoriales al 31 de diciembre de 2022 y al 31 de diciembre de 2021

Euros

31/12/2022

Por acción

31/12/2021

Por acción

Beneficio neto recurrente

17.341.974

3,90

12.950.956

2,91

Valor neto de los activos

553.905.533

124,41

535.119.847

120,19

Costes

5.786.247

4.859.809

Ingresos

30.707.329

24.120.213

Ratio costes/ingresos

18,84%

20,15%

Ratio de desocupación

7,11%

4,52%

Rentabilidad neta

4,42%

4,52%

Principales magnitudes al 31 de diciembre de 2022 y al 31 de diciembre de 2021

Ejercicio

31/12/2022

31/12/2021

Rentas anualizadas (MM)

29,27

25,77

FFO (MM)

24,84

19,25

FFO (/acción)

5,58

4,32

GAV (MM)

680,36

619,67

NAV (MM)

553,59

535,12

ROA

3,06%

5,22%

ROE

4,57%

6,89%

Superficie bruta alquilable (m2 s/r) (*)

221.938

166.732

% ocupación al cierre

91,66%

92,57%

Cartera de arrendamientos (MM)

221,19

229,46

WAULT

9,10

9,39

LTV

19,99%

15,41%

Deuda neta (MM)

138,32

97,51

Beneficio (euros/acción)

3,20

4,90

Dividendo (euros/acción)

2,84

3,40

Rentabilidad bruta vía dividendo

4,32%

4,68%

Definiciones de APM:

- GAV: Valor de mercado bruto de los activos inmobiliarios; NAV: Valor de mercado bruto de los activos inmobiliarios - deuda financiera

neta +/- otros activos y pasivos entre los que se incluyen los créditos a empresas del grupo y asociadas.

- NOI: Ingresos operativos brutos - Gastos operativos.

- Ebitda: NOI - Resto de gastos generales.

- Ebtda: Ebitda - resultado financiero.

- Beneficio neto recurrente: Resultado de la Sociedad eliminando el resultado derivado de la venta de activos inmobiliarios, deterioros

y reversiones, variación del valor razonable de instrumentos de patrimonio, así como el impacto del impuesto sobre sociedades.

- Rentas anualizadas: Previsión de las rentas que se van a generar por los activos inmobiliarios en propiedad a 12 meses vista desde

la fecha de información en base las condiciones contractuales a dicha fecha.

Funds from operations (FFO): Flujo de caja directo proveniente de las operaciones de la Sociedad, esto es, ingresos por

arrendamiento menos gastos de explotación y excepcionales que suponga flujo de caja o movimiento de fondos.

Inversiones inmobiliarias (bruto): Al 31 de diciembre de 2022, las inversiones inmobiliarias brutas de la

Sociedad han ascendido a 512.747.941 euros. Durante el ejercicio 2022, han tenido lugar las siguientes

inversiones y desinversiones:

Inversiones: Las inversiones realizadas durante el ejercicio 2022 en inmuebles ascienden a 52.068.463

euros. Las principales altas registradas en este epígrafe corresponden principalmente con las siguientes